Valor
Valuation
Seis metodologias calculadas simultaneamente pelo motor. Nenhuma é escolhida automaticamente — a decisão de qual adotar é do comitê.
Comparativo de metodologias
Enterprise value por método contra o custo total do projeto (TPC R$ 136.8 mi). Método oficial: DCF + Exit Cap Rate.
Valor presente líquido (criação de valor sobre o custo)
Metodologias de fluxo descontado. O que estas linhas medem é o valor criado além do custo total do projeto — não o preço do ativo pronto.
| Metodologia | Valor terminal | Valor presente líquido | Dívida líquida | VPL ao equity | Sobre o TPC |
|---|---|---|---|---|---|
| DCF + Exit Cap Rateoficial | R$ 331.895.080 | R$ 21.717.157 | R$ 0 | R$ 21.717.157 | 15,9% |
| DCF + Perpetuity Growth (Gordon) | R$ 230.903.047 | (R$ 758.571) | R$ 0 | (R$ 758.571) | -0,6% |
| DCF + Múltiplo EV/EBITDA | R$ 325.055.034 | R$ 20.194.908 | R$ 0 | R$ 20.194.908 | 14,8% |
| DCF + Múltiplo NOI | R$ 328.576.130 | R$ 20.978.526 | R$ 0 | R$ 20.978.526 | 15,3% |
Estas linhas são valor presente líquido, medido na data-zero do greenfield, sem dívida e sem caixa (dívida líquida nula) e já líquido do desembolso de implantação. Não representam preço de ativo: são o excedente sobre a base única do projeto (TPC de R$ 136.751.746, que inclui capital de giro, taxas de estruturação e juros capitalizados de obra).
Valor do ativo (NAV e saída)
Preço do ativo pronto, na ótica de quem compra. Base distinta do VPL: parte do ano estabilizado e da capitalização do NOI.
| Referência de valor | Valor do ativo | Dívida no período | Valor ao equity | Sobre o TPC |
|---|---|---|---|---|
| NAV — ativo estabilizado (Ano 5 de operação (Y5)) | R$ 250.645.918 | R$ 24.631.237 | R$ 226.014.681 | 83,3% |
| Valor de saída bruto (Ano 10) | R$ 331.895.080 | R$ 13.652.549 | R$ 311.604.630 | 142,7% |
| Valor de saída líquido de custos de transação | R$ 325.257.179 | — | — | 137,8% |
Escada de saída: bruto R$ 331.895.080 − custos de transação R$ 6.637.902 = líquido de custos R$ 325.257.179 − saldo devedor R$ 13.652.549 = líquido para o equity R$ 311.604.630. Estabilização declarada no Ano 5 de operação (Y5), após 3 anos de obra. Todos os indicadores estabilizados do modelo — NOI, margens, TRevPAR, yield on cost e valor de saída — usam este mesmo período.
Valor terminal — fonte única
Calculado uma única vez a partir do NOI terminal e do cap rate de saída das Premissas. Fluxo do projeto, Retorno e Valuation consomem este mesmo valor.
| NOI do ano terminal | R$ 29.870.557 |
| ÷ Cap rate de saída (9,0%) | |
| Valor bruto de saída | R$ 331.895.080 |
| (–) Custos de venda (2,0%) | (R$ 6.637.902) |
| Valor líquido de saída | R$ 325.257.179 |
| UFCF operacional do ano terminal | R$ 21.525.964 |
| UFCF terminal (desalavancado) | R$ 346.783.143 |
| (–) Dívida remanescente (apenas no equity) | (R$ 13.652.549) |
| Equity na saída | R$ 311.604.630 |
Cap rate de saída × Gordon Growth
O valor terminal por exit cap rate é R$ 331.895.080, contra R$ 230.903.047 por perpetuidade de Gordon (WACC 13,1% − g 3,5%).
A divergência entre os dois métodos é 1,44x. Com um WACC nominal alto no Brasil, Gordon é estruturalmente mais conservador; o cap rate observado em transações é a referência de mercado.