Hotel midscale de 232 chaves ao lado do maior parque temático em construção no interior paulista

Ativo operacionalmente saudável em micro-localização de exceção

NOI estabilizado de R$ 15.8 mi com margem EBITDA de 29,6% e break-even de ocupação em 51,2% — colchão de 21 p.p. sobre a ocupação estabilizada. A operação suporta choque severo de demanda sem entrar em prejuízo operacional.

Produto de receita múltipla, não apenas hospedagem

232 UHs em três tipologias somadas a 871 m² de eventos para 600 pax, rooftop, SPA, coworking, lojas e 80 vagas. As receitas não-hospedagem representam 36,8% da receita no ano estabilizado — mix que reduz sazonalidade e eleva o TRevPAR frente ao peer set midscale.

Janela de first mover antes do Cacau Park

O parque abre em dez/2027 com 3 milhões de visitantes/ano projetados a 1,2 km do terreno. Com 36 meses de obra a partir de 2026, o hotel inaugura já com a demanda formada. A decisão de CAPEX ainda está aberta — é a única janela em que o preço de entrada pode ser reestruturado.

Plano de criação de valor com upside estrutural

No cenário otimista o projeto entrega TIR de 15,1% e NOI de R$ 21.6 mi. O plano de criação de valor mapeia oito alavancas — lideradas por value engineering de CAPEX e permuta do terreno — capazes de recolocar o retorno acima do WACC de 13,1%.

Preço de entrada, não desempenho

O custo por chave de R$ 552 mil comprime o yield on cost a 12,3% contra cap rate de saída de 9,0% — spread de desenvolvimento de 330 bps. Os riscos operacionais são secundários; o risco material é de CAPEX e de curva de juros.

MOIC atrativo, TIR ainda insuficiente

Equity requerido de R$ 99.3 mi, distribuições de R$ 279.2 mi e MOIC de 2,81x em 10 anos. A TIR do equity de 11,3% está abaixo do Ke de 14,9% — o retorno existe, mas não remunera o risco na estrutura atual de custo.

Sete rotas modeladas, decisão por janela de liquidez

Venda para FII, REIT, private equity ou operadora, além de sale & leaseback, refinanciamento e recapitalização. A melhor rota modelada é refinanciamento (cash-out), com TIR de 12,0% e MOIC de 2,47x. O valor de saída no caso base é de R$ 221.2 mi, ou R$ 953 mil por chave.