Retorno
Retorno do investidor
Métricas de retorno
| TIR do projeto (unlevered) | 15,4% |
| TIR do equity (levered) | 17,2% |
| TIR do LP | 17,2% |
| WACC de referência | 13,1% |
| Custo do equity (CAPM) | 14,9% |
| MOIC / TVPI | 4,42x |
| DPI | 4,42x |
| ROE acumulado | 341,5% |
| Payback do projeto | 11,4 anos |
| Payback do equity | 11,6 anos |
| DSCR mínimo | 1,97x |
| DSCR médio | 3,96x |
| LLCR | 3,05x |
| Ocupação de break-even | 38,7% |
Capital do investidor
| Aportes de equity | R$ 98.524.609 |
| Distribuições acumuladas | R$ 435.004.108 |
| Ganho absoluto | R$ 336.479.499 |
| VPL do projeto @ WACC | R$ 21.717.157 |
| VPL do equity @ Ke | R$ 16.124.318 |
| Equity na saída | R$ 311.604.630 |
O MOIC de 4,42x em 11,6 anos é positivo em termos absolutos, mas insuficiente em termos de TIR — o capital fica exposto por tempo demais antes da primeira distribuição relevante.
Valor terminal — fonte única
Calculado uma única vez a partir do NOI terminal e do cap rate de saída das Premissas. Fluxo do projeto, Retorno e Valuation consomem este mesmo valor.
| NOI do ano terminal | R$ 29.870.557 |
| ÷ Cap rate de saída (9,0%) | |
| Valor bruto de saída | R$ 331.895.080 |
| (–) Custos de venda (2,0%) | (R$ 6.637.902) |
| Valor líquido de saída | R$ 325.257.179 |
| UFCF operacional do ano terminal | R$ 21.525.964 |
| UFCF terminal (desalavancado) | R$ 346.783.143 |
| (–) Dívida remanescente (apenas no equity) | (R$ 13.652.549) |
| Equity na saída | R$ 311.604.630 |
Checks de validação — aprovados
Cap de saída embutido no UFCF terminal
Saída embutida no UFCF terminal ÷ NOI terminal deve reproduzir o cap de saída.
9,00%
Conforme · esperado 9,00% ± 0,10 pp
Componente operacional do ano terminal
UFCF operacional do ano terminal deve ser coerente com o ano anterior (0,5x–2,0x).
R$ 21,5 mi
Conforme · esperado entre R$ 10,4 mi e R$ 41,6 mi
UFCF do projeto = Fluxo do projeto (todos os anos)
As duas séries têm origem única; tolerância zero em qualquer período.
Origem única (returns.project_flows)
Conforme · esperado Séries idênticas
UFCF terminal desalavancado
UFCF terminal = UFCF operacional do ano + valor líquido de saída, sem dedução de dívida.
R$ 346,8 mi
Conforme · esperado R$ 346,8 mi
Valor terminal idêntico nas três abas
Fluxo do projeto, Retorno e Valuation consomem o mesmo módulo de terminal.
R$ 331,9 mi
Conforme · esperado R$ 331,9 mi
Σ saídas de caixa da obra = TPC oficial
A base única do projeto (CAPEX Oficial + capital de giro + taxas + juros de obra) é exatamente o que sai de caixa na fase de implantação.
R$ 136,8 mi
Conforme · esperado R$ 136,8 mi
Yield on cost calculado sobre o TPC oficial
NOI estabilizado ÷ TPC — mesma base do CAPEX por chave.
17,41%
Conforme · esperado 17,41%
VPL @WACC = EV do método oficial
O valor presente da série desalavancada reproduz o enterprise value do método declarado como oficial.
R$ 21,7 mi
Conforme · esperado R$ 21,7 mi
Waterfall e distribuições por período
| C1 | C2 | C3 | Y1 | Y2 | Y3 | Y4 | Y5 | Y6 | Y7 | Y8 | Y9 | Y10 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fluxo do projeto | (R$ 30.396.255) | (R$ 47.476.150) | (R$ 58.879.341) | R$ 10.433.031 | R$ 11.891.143 | R$ 13.302.559 | R$ 15.674.393 | R$ 18.030.497 | R$ 18.819.604 | R$ 19.459.355 | R$ 20.165.702 | R$ 20.815.750 | R$ 346.783.143 |
| Fluxo do equity | (R$ 22.407.798) | (R$ 34.101.801) | (R$ 42.015.010) | R$ 7.452.117 | R$ 6.179.719 | R$ 7.804.058 | R$ 10.388.815 | R$ 12.957.841 | R$ 13.959.870 | R$ 14.812.544 | R$ 15.731.812 | R$ 16.594.784 | R$ 329.122.550 |
| Distribuições ao LP | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 7.452.117 | R$ 6.179.719 | R$ 7.804.058 | R$ 10.388.815 | R$ 12.957.841 | R$ 13.959.870 | R$ 14.812.544 | R$ 15.731.812 | R$ 16.594.784 | R$ 329.122.550 |
| Promote do GP | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 |
| Cash-on-cash | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 7,6% | 6,3% | 7,9% | 10,5% | 13,2% | 14,2% | 15,0% | 16,0% | 16,8% | 17,8% |