Retorno
Retorno do investidor
Métricas de retorno
| TIR do projeto (unlevered) | 10,4% |
| TIR do equity (levered) | 11,1% |
| TIR do LP | 11,1% |
| WACC de referência | 13,1% |
| Custo do equity (CAPM) | 14,9% |
| MOIC / TVPI | 2,77x |
| DPI | 2,77x |
| ROE acumulado | 177,4% |
| Payback do projeto | 12,1 anos |
| Payback do equity | 12,2 anos |
| DSCR mínimo | 1,31x |
| DSCR médio | 2,59x |
| LLCR | 1,99x |
| Ocupação de break-even | 51,6% |
Capital do investidor
| Aportes de equity | R$ 98.474.456 |
| Distribuições acumuladas | R$ 273.128.430 |
| Ganho absoluto | R$ 174.653.974 |
| VPL do projeto @ WACC | (R$ 22.852.694) |
| VPL do equity @ Ke | (R$ 22.721.140) |
| Equity na saída | R$ 199.885.322 |
O MOIC de 2,77x em 12,2 anos é positivo em termos absolutos, mas insuficiente em termos de TIR — o capital fica exposto por tempo demais antes da primeira distribuição relevante.
Valor terminal — fonte única
Calculado uma única vez a partir do NOI terminal e do cap rate de saída das Premissas. Fluxo do projeto, Retorno e Valuation consomem este mesmo valor.
| NOI do ano terminal | R$ 19.609.983 |
| ÷ Cap rate de saída (9,0%) | |
| Valor bruto de saída | R$ 217.888.695 |
| (–) Custos de venda (2,0%) | (R$ 4.357.774) |
| Valor líquido de saída | R$ 213.530.922 |
| UFCF operacional do ano terminal | R$ 15.003.219 |
| UFCF terminal (desalavancado) | R$ 228.534.141 |
| (–) Dívida remanescente (apenas no equity) | (R$ 13.645.599) |
| Equity na saída | R$ 199.885.322 |
Checks de validação — aprovados
Cap de saída embutido no UFCF terminal
Saída embutida no UFCF terminal ÷ NOI terminal deve reproduzir o cap de saída.
9,00%
Conforme · esperado 9,00% ± 0,10 pp
Componente operacional do ano terminal
UFCF operacional do ano terminal deve ser coerente com o ano anterior (0,5x–2,0x).
R$ 15 mi
Conforme · esperado entre R$ 7,3 mi e R$ 29 mi
UFCF do projeto = Fluxo do projeto (todos os anos)
As duas séries têm origem única; tolerância zero em qualquer período.
Origem única (returns.project_flows)
Conforme · esperado Séries idênticas
UFCF terminal desalavancado
UFCF terminal = UFCF operacional do ano + valor líquido de saída, sem dedução de dívida.
R$ 228,5 mi
Conforme · esperado R$ 228,5 mi
Valor terminal idêntico nas três abas
Fluxo do projeto, Retorno e Valuation consomem o mesmo módulo de terminal.
R$ 217,9 mi
Conforme · esperado R$ 217,9 mi
Σ saídas de caixa da obra = TPC oficial
A base única do projeto (CAPEX Oficial + capital de giro + taxas + juros de obra) é exatamente o que sai de caixa na fase de implantação.
R$ 136,7 mi
Conforme · esperado R$ 136,7 mi
Yield on cost calculado sobre o TPC oficial
NOI estabilizado ÷ TPC — mesma base do CAPEX por chave.
11,35%
Conforme · esperado 11,35%
VPL @WACC = EV do método oficial
O valor presente da série desalavancada reproduz o enterprise value do método declarado como oficial.
R$ -22,9 mi
Conforme · esperado R$ -22,9 mi
Waterfall e distribuições por período
| C1 | C2 | C3 | Y1 | Y2 | Y3 | Y4 | Y5 | Y6 | Y7 | Y8 | Y9 | Y10 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fluxo do projeto | (R$ 30.395.777) | (R$ 47.475.316) | (R$ 58.811.040) | R$ 7.697.065 | R$ 8.764.676 | R$ 9.579.612 | R$ 10.922.212 | R$ 12.614.434 | R$ 13.164.233 | R$ 13.597.882 | R$ 14.075.299 | R$ 14.519.212 | R$ 228.534.141 |
| Fluxo do equity | (R$ 22.411.387) | (R$ 34.107.776) | (R$ 41.955.293) | R$ 3.554.555 | R$ 2.211.111 | R$ 3.781.303 | R$ 5.799.703 | R$ 8.004.020 | R$ 8.864.196 | R$ 9.610.759 | R$ 10.119.852 | R$ 10.300.394 | R$ 210.882.538 |
| Distribuições ao LP | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 3.554.555 | R$ 2.211.111 | R$ 3.781.303 | R$ 5.799.703 | R$ 8.004.020 | R$ 8.864.196 | R$ 9.610.759 | R$ 10.119.852 | R$ 10.300.394 | R$ 210.882.538 |
| Promote do GP | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 |
| Cash-on-cash | 0,0% | 0,0% | 0,0% | 3,6% | 2,2% | 3,8% | 5,9% | 8,1% | 9,0% | 9,8% | 10,3% | 10,5% | 11,2% |