CAPEX OFICIAL APROVADO
CAPEX Book — memória técnica do orçamento oficial
Documento de referência do investimento: cada grupo do CAPEX Oficial com valor aprovado, justificativa técnica, fonte de benchmark, risco associado e detalhamento linha a linha. Este é o único orçamento válido do empreendimento.
Resumo por grupo
Participação de cada grupo no orçamento oficial aprovado.
| Grupo | CAPEX Oficial | Por chave | % do total | Status |
|---|---|---|---|---|
| 01 · Terreno | R$ 5.100.000 | R$ 21.983 | 4,0% | Travado |
| 02 · Projetos e consultorias de projeto | R$ 4.958.058 | R$ 21.371 | 3,9% | Aprovado |
| 03 · Construção (hard cost) | R$ 79.003.123 | R$ 340.531 | 61,6% | Aprovado |
| 04 · FF&E | R$ 14.358.000 | R$ 61.888 | 11,2% | Aprovado |
| 05 · OS&E e enxoval | R$ 3.203.600 | R$ 13.809 | 2,5% | Aprovado |
| 06 · Equipamentos operacionais | R$ 3.940.000 | R$ 16.983 | 3,1% | Aprovado |
| 07 · Tecnologia | R$ 2.100.000 | R$ 9.052 | 1,6% | Travado |
| 08 · Desenvolvimento e owner costs | R$ 6.634.970 | R$ 28.599 | 5,2% | Aprovado |
| 09 · Pré-operação | R$ 2.750.000 | R$ 11.853 | 2,1% | Travado |
| 10 · Contingência | R$ 6.131.110 | R$ 26.427 | 4,8% | Aprovado |
| CAPEX OFICIAL | R$ 128.178.861 | R$ 552.495 | 100,0% |
01 · Terreno — R$ 5.100.000
VALOR TRAVADO em R$ 5.100.000 por decisão do estudo de viabilidade oficial. Não é recalculado por R$/m² nem indexado; qualquer alteração exige reaprovação formal do comitê. Estruturado como permuta financeira: entra como aporte do proprietário, não como desembolso de caixa da SPE.
Justificativa técnica
Valor travado por decisão do estudo de viabilidade. Não é recalculado por R$/m² nem indexado ao mercado.
Risco de orçamento
Nenhum risco de orçamento: condição negociada e aprovada. Alteração exige reaprovação formal.
Fonte / benchmark
Premissa oficial do empreendedor (travada)
| Item | Memória de cálculo | Valor | Benchmark |
|---|---|---|---|
Terreno — Alameda Jockey Club (valor travado) Zoneamento compatível com uso hoteleiro, frente para eixo de acesso ao futuro Cacau Park e ao anel viário. Condição negociada e aprovada — insensível a variação de mercado no modelo. | 6,899.85 m² — R$ 739/m² implícito (informativo) | R$ 5.100.000 | R$ 1.900–2.600/m² (mercado); valor oficial travado abaixo da faixa Confiança: Travado |
| Total oficial do grupo | R$ 5.100.000 | ||
02 · Projetos e consultorias de projeto — R$ 4.958.058
Total de 5.85% do hard cost — dentro da faixa AsBEA/RLB de 4,8%–7,0% para escopo completo com BIM.
Justificativa técnica
Honorários calculados por percentual do hard cost efetivo, com entrega em BIM LOD 350 e coordenação de todas as disciplinas.
Risco de orçamento
Subdimensionar projeto é a origem mais comum de aditivo de obra; a faixa AsBEA/RLB foi respeitada.
Fonte / benchmark
AsBEA / RLB — tabela de honorários por porte
| Item | Memória de cálculo | Valor | Benchmark |
|---|---|---|---|
Arquitetura (concepção, executivo e as-built) Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 2.20% do hard cost | R$ 1.864.569 | 1.8%–2.6% Confiança: Alta |
Interiores e ambientação (incl. especificação de FF&E) Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 0.90% do hard cost | R$ 762.778 | 0.7%–1.2% Confiança: Alta |
Projetos complementares (estrutura, elétrica, hidráulica, HVAC, PCI) Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 1.60% do hard cost | R$ 1.356.050 | 1.3%–2.0% Confiança: Alta |
BIM, compatibilização e clash detection Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 0.45% do hard cost | R$ 381.389 | 0.3%–0.6% Confiança: Alta |
Paisagismo e projeto de iluminação Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 0.20% do hard cost | R$ 169.506 | 0.1%–0.3% Confiança: Alta |
Consultorias (acústica, fachada, cozinha, sustentabilidade, tráfego) Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 0.50% do hard cost | R$ 423.766 | 0.4%–0.7% Confiança: Alta |
| Total oficial do grupo | R$ 4.958.058 | ||
03 · Construção (hard cost) — R$ 79.003.123
Should Cost por tipologia de uso, com taxa unitária calibrada por benchmark RLB/T&T e ajustada ao padrão construtivo Wyndham Garden.
Justificativa técnica
Should Cost por tipologia de uso (UHs, áreas públicas, A&B, convenções, BOH, estacionamento), com taxa unitária calibrada ao padrão construtivo Wyndham Garden.
Risco de orçamento
Exposição a INCC e a produtividade de mão de obra regional; mitigada por contratação EPC com preço fechado.
Fonte / benchmark
RLB Brazil Construction Cost Report + Turner & Townsend Brasil
| Item | Memória de cálculo | Valor | Benchmark |
|---|---|---|---|
Torre de UHs (232 apartamentos + circulação de andar) Alvenaria estrutural + laje protendida, banheiro padronizado; R$/m² calibrado em CUB-SP R8-N x 1,95 (fator hotel: shafts, isolamento acústico, HVAC individual, hidráulica intensiva). | 8,375 m² x R$ 4,936/m² | R$ 41.342.400 | R$ 4,479–5,576/m² Confiança: Alta |
Áreas públicas, lobby, restaurante, bar e rooftop Pé-direito ampliado, esquadrias especiais, exaustão de cozinha, impermeabilização e estrutura do rooftop. | 2,024 m² x R$ 6,582/m² | R$ 13.320.000 | R$ 5,850–7,861/m² Confiança: Alta |
Centro de convenções, foyer e apoio de eventos 871 m² de salão divisível (600 pax) + 380 m² de foyer/apoio; vãos livres, carga de piso 500 kgf/m², infra AV e HVAC de alta capacidade. | 1,369 m² x R$ 5,668/m² | R$ 7.756.200 | R$ 5,119–6,765/m² Confiança: Alta |
BOH — cozinha, lavanderia, vestiários, almoxarifado e administração Acabamento sanitário, piso monolítico, exaustão e ponto de utilidades. | 1,291 m² x R$ 4,571/m² | R$ 5.900.000 | R$ 4,022–5,302/m² Confiança: Alta |
Áreas técnicas — casa de máquinas, subestação, reservatórios, geradores Obra civil das áreas técnicas (equipamentos orçados em grupo próprio). | 569 m² x R$ 4,205/m² | R$ 2.392.000 | R$ 3,657–4,936/m² Confiança: Alta |
SPA, fitness, coworking e multiuso Tratamento acústico, hidráulica de SPA e ventilação dedicada. | 667 m² x R$ 5,393/m² | R$ 3.599.000 | R$ 4,753–6,399/m² Confiança: Alta |
Estacionamento (80 vagas, térreo + cobertura leve) Solução em superfície com estrutura leve — Value Engineering aprovado em relação a subsolo (R$ 3.900–4.800/m²) sem perda de vagas. | 2,188 m² x R$ 2,102/m² | R$ 4.600.000 | R$ 1,737–3,291/m² Confiança: Alta |
Circulação vertical, técnica e apoio remanescente Escadas, elevadores (shafts), corredores técnicos e áreas de serviço. | 767 m² x R$ 3,839/m² | R$ 2.945.586 | R$ 3,291–4,479/m² Confiança: Alta |
Terraplenagem, contenção, drenagem, urbanização e infra externa Movimentação de terra, contenções pontuais, drenagem, redes de entrada (água, energia MT, esgoto, gás), pavimentação de acessos, guarita e paisagismo perimetral. | 6,900 m² de terreno x R$ 420 | R$ 2.897.937 | R$ 340–520/m² Confiança: Média-alta |
| Value Engineering alocado ao grupo | -R$ 5.750.000 | ||
| Total oficial do grupo | R$ 79.003.123 | ||
04 · FF&E — R$ 14.358.000
Dimensionado ambiente a ambiente contra o brand standard Wyndham Garden — nenhum percentual genérico aplicado.
Justificativa técnica
Dimensionado ambiente a ambiente contra o brand standard Wyndham Garden — UH modelo, áreas públicas, A&B, convenções e BOH.
Risco de orçamento
Risco cambial em itens importados; mitigado por especificação nacional equivalente aprovada pela marca.
Fonte / benchmark
HVS FF&E Cost Guide + brand standards Wyndham Garden
| Item | Memória de cálculo | Valor | Benchmark |
|---|---|---|---|
FF&E — UH Premium (104 chaves) Case goods, colchão king, poltrona, cortina blackout, iluminação, TV 50", frigobar, cofre, tapeçaria e arte. Wyndham Garden brand standard (US$ 8,9k/chave a 5,40). | 104 chave x R$ 48,000 | R$ 4.992.000 | R$ 42,000–58,000 Confiança: Alta |
FF&E — UH Standard (120 chaves) Mesmo padrão de marca com mix de mobiliário reduzido e TV 43". | 120 chave x R$ 41,000 | R$ 4.920.000 | R$ 36,000–49,000 Confiança: Alta |
FF&E — UH Familiar/PCD (8 chaves) Mobiliário adicional, acessibilidade NBR 9050 e sofá-cama. | 8 chave x R$ 55,000 | R$ 440.000 | R$ 48,000–66,000 Confiança: Alta |
FF&E — Lobby, recepção e lounge Balcão de recepção, lounge, business corner, sinalização e paisagismo interno. | verba dimensionada | R$ 850.000 | R$ 700,000–1,100,000 Confiança: Média-alta |
FF&E — Restaurante principal (120 lugares) Mesas, cadeiras, banquetas, buffet, iluminação decorativa e enxoval de sala. | 120 lugar x R$ 5,500 | R$ 660.000 | R$ 4,600–6,800 Confiança: Alta |
FF&E — Bar e lounge (60 lugares) Balcão, banquetas, adega climatizada e iluminação cênica. | 60 lugar x R$ 4,800 | R$ 288.000 | R$ 4,100–6,000 Confiança: Alta |
FF&E — Rooftop bar (90 lugares) Mobiliário outdoor de alta durabilidade, guarda-sóis, firepit e paisagismo. | 90 lugar x R$ 5,200 | R$ 468.000 | R$ 4,400–6,600 Confiança: Alta |
FF&E — Centro de convenções (600 pax) Cadeiras empilháveis, mesas modulares, carrinhos, púlpito, banquetas e mise-en-place. | 600 pax x R$ 1,450 | R$ 870.000 | R$ 1,200–1,900 Confiança: Alta |
FF&E — Divisórias acústicas móveis do salão Painéis móveis STC 52 para divisão em 3 salas — pré-requisito de simultaneidade MICE. | verba dimensionada | R$ 620.000 | R$ 480,000–780,000 Confiança: Média-alta |
FF&E — SPA, fitness e coworking Equipamentos cardio/musculação (linha comercial), macas, armários e mobiliário de coworking. | verba dimensionada | R$ 780.000 | R$ 620,000–980,000 Confiança: Média-alta |
FF&E — BOH e administração Mobiliário administrativo, refeitório de colaboradores, armários e estações de trabalho. | verba dimensionada | R$ 450.000 | R$ 360,000–560,000 Confiança: Média-alta |
| Value Engineering alocado ao grupo | -R$ 980.000 | ||
| Total oficial do grupo | R$ 14.358.000 | ||
05 · OS&E e enxoval — R$ 3.203.600
Par stock operacional completo para abertura.
Justificativa técnica
Enxoval em 3 pares por chave, louças, talheres, cristais e utensílios dimensionados por cobertura de serviço e giro de lavanderia.
Risco de orçamento
Par stock insuficiente eleva custo operacional de reposição no ano 1.
Fonte / benchmark
CBRE Hotels — OS&E por chave (full-service regional)
| Item | Memória de cálculo | Valor | Benchmark |
|---|---|---|---|
OS&E e enxoval de UHs (3 pares por chave) Enxoval de cama e banho (3 jogos), amenities iniciais, roupões, secadores, carrinhos de governança e utensílios de UH. | 232 chave x R$ 9,800 | R$ 2.273.600 | R$ 8,200–12,000 Confiança: Alta |
OS&E de A&B — louças, talheres, cristais e smallwares Dimensionado por 270 lugares de A&B + banquetes de 600 pax (fator 1,8 giro). | verba dimensionada | R$ 650.000 | R$ 520,000–820,000 Confiança: Média-alta |
OS&E de eventos e áreas públicas Toalhas de banquete, réchauds, biombos, sinalização móvel e material de apoio. | verba dimensionada | R$ 280.000 | R$ 220,000–360,000 Confiança: Média-alta |
| Total oficial do grupo | R$ 3.203.600 | ||
06 · Equipamentos operacionais — R$ 3.940.000
Cozinha, lavanderia e utilidades dimensionadas para 270 lugares de A&B + banquetes de 600 pax.
Justificativa técnica
Cozinha industrial, lavanderia própria, geração, climatização e utilidades dimensionadas para 232 UHs e 600 pax de banquete simultâneo.
Risco de orçamento
Capacidade de banquete é condição de contrato MICE; cortes aqui derrubam receita de eventos.
Fonte / benchmark
Especificação de engenharia + cotação de fornecedores nacionais
| Item | Memória de cálculo | Valor | Benchmark |
|---|---|---|---|
Cozinha central e câmaras frias Linha quente, coifas, câmaras de resfriados/congelados, lavagem e pass-through. | verba dimensionada | R$ 1.350.000 | R$ 1,100,000–1,700,000 Confiança: Média-alta |
Cozinha satélite / copa de eventos Apoio ao salão de 600 pax: regeneração, hold, banho-maria e lavagem dedicada. | verba dimensionada | R$ 420.000 | R$ 320,000–540,000 Confiança: Média-alta |
Equipamentos de bar e rooftop Máquinas de gelo, chopeiras, refrigeração e cafeteria profissional. | verba dimensionada | R$ 380.000 | R$ 300,000–470,000 Confiança: Média-alta |
Lavanderia própria (enxoval de UH e A&B) Life Cycle Cost: lavanderia interna paga-se em 4,1 anos frente a terceirização a R$ 3,95/kg — decisão validada em Should Cost Analysis. | verba dimensionada | R$ 550.000 | R$ 420,000–700,000 Confiança: Média-alta |
Geradores, bombas, pressurização e utilidades Grupo gerador 500 kVA, sistema de recalque, aquecimento central (bomba de calor) e pressurização de escadas. | verba dimensionada | R$ 1.240.000 | R$ 980,000–1,550,000 Confiança: Média-alta |
| Total oficial do grupo | R$ 3.940.000 | ||
07 · Tecnologia — R$ 2.100.000
Orçamento fechado e travado em R$ 2.100.000. Escopo integral: PMS Opera Cloud, POS, rede e cabeamento, Wi-Fi de alta densidade, CFTV, controle de acesso, fechaduras RFID, IPTV, telefonia IP, servidores, sistemas administrativos, integrações, RMS/BI, infraestrutura de eventos e automação operacional.
Justificativa técnica
Orçamento fechado e travado em R$ 2.100.000, com escopo integral definido item a item (PMS Opera Cloud, POS, rede, Wi-Fi, CFTV, controle de acesso, fechaduras RFID, IPTV, telefonia IP, servidores, sistemas administrativos, integrações, RMS/BI, eventos e automação).
Risco de orçamento
Escopo travado: qualquer inclusão de sistema exige realocação interna ou reaprovação formal.
Fonte / benchmark
Cotação de integradores + brand standards de tecnologia Wyndham
| Item | Memória de cálculo | Valor | Benchmark |
|---|---|---|---|
PMS Opera Cloud — licenças de implantação, migração e integração Wyndham CRS Oracle Opera Cloud (232 UHs): setup, parametrização, interface com Wyndham CRS/Rewards, treinamento de superusuários e 12 meses de subscrição do ano de abertura. | verba dimensionada | R$ 210.000 | R$ 170,000–260,000 Confiança: Média-alta |
POS de A&B (restaurante, bar, rooftop, eventos e room service) 12 terminais Simphony/POS integrados ao PMS, com KDS de cozinha e impressoras fiscais. | 12 terminal x R$ 9,500 | R$ 114.000 | R$ 8,000–12,000 Confiança: Média-alta |
Infraestrutura de rede — cabeamento estruturado, backbone óptico e switches Cat6A nas áreas críticas, backbone óptico entre pavimentos, racks, switches core/borda e links redundantes de operadora. | verba dimensionada | R$ 183.400 | R$ 155,000–240,000 Confiança: Média-alta |
Wi-Fi corporativo de alta densidade (UHs, áreas públicas e convenções) 96 APs Wi-Fi 6 com controladora; densidade dimensionada para 600 pax simultâneos no salão — requisito de brand standard Wyndham e de conversão MICE. | 96 access point x R$ 2,100 | R$ 201.600 | R$ 2,100–3,200 Confiança: Média-alta |
CFTV IP 72 câmeras IP com NVR e retenção de 30 dias em perímetro, áreas públicas, caixas e BOH. | 72 câmera x R$ 1,850 | R$ 133.200 | R$ 1,600–2,400 Confiança: Média-alta |
Controle de acesso de BOH e áreas técnicas 24 portas controladas (almoxarifado, cofre, TI, casa de máquinas, vestiários) com credencial única do colaborador. | 24 porta x R$ 3,200 | R$ 76.800 | R$ 2,700–4,200 Confiança: Média-alta |
Fechaduras eletrônicas RFID com mobile key 232 UHs + 8 portas de apoio; padrão RFID BLE com mobile key do app Wyndham. | 240 fechadura x R$ 1,000 | R$ 240.000 | R$ 950–1,500 Confiança: Média-alta |
IPTV nas UHs e áreas públicas Headend IPTV, canais HD, casting do hóspede e sinalização digital em áreas públicas. | 240 ponto x R$ 500 | R$ 120.000 | R$ 520–800 Confiança: Média-alta |
Telefonia IP PABX IP em nuvem, 300 ramais (UHs, BOH e administração) com tarifação integrada ao PMS. | 300 ramal x R$ 380 | R$ 114.000 | R$ 320–500 Confiança: Média-alta |
Servidores de borda, storage e no-break de TI Cluster de borda para PMS/POS offline-first, storage de CFTV, backup e nobreak dedicado ao data center do hotel. | verba dimensionada | R$ 140.000 | R$ 115,000–185,000 Confiança: Média-alta |
Sistemas administrativos (ERP, backoffice, folha e contábil) ERP hoteleiro, contas a pagar/receber, controle de estoques, folha e integração fiscal. | verba dimensionada | R$ 95.000 | R$ 78,000–130,000 Confiança: Média-alta |
Integrações e middleware Barramento de integração PMS–POS–ERP–RMS–channel manager–fechaduras–IPTV, com testes ponta a ponta homologados pela marca. | verba dimensionada | R$ 60.000 | R$ 48,000–85,000 Confiança: Média-alta |
Infraestrutura para Revenue Management (RMS, channel manager e BI) RMS com feed de demanda, channel manager, rate shopper e camada de BI de pick-up — habilitador direto do ganho de ADR e mix. | verba dimensionada | R$ 88.000 | R$ 70,000–120,000 Confiança: Média-alta |
Infraestrutura tecnológica de eventos (AV core, rede dedicada e streaming) Cabeamento e pontos de AV do salão divisível, rede dedicada de eventos, streaming híbrido e signage de salas. Value Engineering: projeção e som de palco são locados por evento e repassados ao cliente, e não capitalizados. | verba dimensionada | R$ 150.000 | R$ 120,000–210,000 Confiança: Média-alta |
Automação operacional e gestão de energia Automação de iluminação e HVAC de áreas comuns, medição setorizada de energia e integração de ocupação com o PMS — payback de 3,4 anos em utilidades. | verba dimensionada | R$ 120.000 | R$ 95,000–165,000 Confiança: Média-alta |
Comissionamento, cibersegurança e gestão do projeto de TI Firewall/UTM, segmentação de redes (hóspede, corporativa, PCI), LGPD, testes de aceitação e gerenciamento da implantação. | verba dimensionada | R$ 54.000 | R$ 45,000–75,000 Confiança: Média-alta |
| Total oficial do grupo | R$ 2.100.000 | ||
08 · Desenvolvimento e owner costs — R$ 6.634.970
Custos do empreendedor: licenciamento, gerenciamento, seguros, jurídico, marca e marketing.
Justificativa técnica
Custos do proprietário: gerenciamento, taxa de afiliação e technical services Wyndham, licenças, outorgas, seguros de obra e jurídico da SPE.
Risco de orçamento
Licenciamento e outorga são caminho crítico de cronograma, não apenas de custo.
Fonte / benchmark
JLL Development Advisory + contrato de franquia Wyndham
| Item | Memória de cálculo | Valor | Benchmark |
|---|---|---|---|
Licenciamento, outorgas, aprovações e taxas Prefeitura de Sorocaba, GRAPROHAB, CETESB, Corpo de Bombeiros, outorga onerosa e ligações definitivas. | verba dimensionada | R$ 1.350.000 | R$ 1,050,000–1,750,000 Confiança: Média-alta |
Gerenciamento de obra e owner's engineer (2,6% do hard cost) Turner & Townsend / RLB benchmark 2,2%–3,2% para greenfield hoteleiro de 36 meses. | 2.60% do hard cost | R$ 2.203.581 | 2.2%–3.2% Confiança: Média-alta |
Seguros de risco de engenharia, RC e performance bond (0,45%) Risco de engenharia + RC cruzada + seguro-garantia de execução. | 0.45% do hard cost | R$ 381.389 | 0.4%–0.6% Confiança: Média-alta |
Jurídico, estruturação societária e do project finance SPE, contratos EPC, contrato de franquia/gestão e documentação do financiamento. | verba dimensionada | R$ 550.000 | R$ 420,000–720,000 Confiança: Média-alta |
Technical Services e taxa de afiliação Wyndham Technical Services Fee (US$ 105k), affiliation fee e revisões de brand standard. | verba dimensionada | R$ 950.000 | R$ 760,000–1,200,000 Confiança: Média-alta |
Owner's rep, QA de marca e due diligence técnica Auditoria independente de medições, QA de brand standard e relatórios ao lender. | verba dimensionada | R$ 350.000 | R$ 270,000–460,000 Confiança: Média-alta |
Marketing de lançamento e pré-comercialização MICE Identidade, stand de vendas B2B, ativação com o Cacau Park e prospecção de contas corporativas dos polos industriais de Sorocaba/Iperó/Votorantim. | verba dimensionada | R$ 850.000 | R$ 680,000–1,100,000 Confiança: Média-alta |
| Total oficial do grupo | R$ 6.634.970 | ||
09 · Pré-operação — R$ 2.750.000
Orçamento fechado e travado em R$ 2.750.000, construído bottom-up linha a linha (nenhuma parcela definida por percentual do CAPEX): folha pré-abertura, recrutamento, seleção de liderança, treinamento, treinamento Wyndham, integração, uniformes, marketing inaugural, soft opening, abertura, inventário inicial, viagens, consultorias, auditorias, implantação operacional, licenciamento e certificações.
Justificativa técnica
Orçamento fechado e travado em R$ 2.750.000, construído bottom-up linha a linha — nenhuma parcela definida por percentual do CAPEX.
Risco de orçamento
Compressão do ramp de equipe abaixo de 3 meses compromete a certificação de brand standards.
Fonte / benchmark
CBRE Hotels — abertura de full-service regional + task force Wyndham
| Item | Memória de cálculo | Valor | Benchmark |
|---|---|---|---|
Folha pré-abertura (ramp escalonado de 3 meses, pico de 88 FTEs) Curva D-90 executivos e chefias (26 FTE), D-60 supervisão e vendas (48 FTE), D-30 operação completa (88 FTE), com encargos de 71,4% aplicados sobre a folha base. Value Engineering: ramp comprimido de 4 para 3 meses sem perda de treinamento, compensado por task force da marca. | verba dimensionada | R$ 951.220 | R$ 820,000–1,250,000 Confiança: Média-alta |
Recrutamento Divulgação, triagem, testes práticos, exames admissionais e feira de contratação regional em Sorocaba (210 posições operacionais e administrativas). | 210 posição x R$ 440 | R$ 92.400 | R$ 380–620 Confiança: Média-alta |
Seleção de liderança (headhunting executivo) GM, controller, chefes de A&B, hospedagem, governança, manutenção, RH, vendas e MICE recrutados via consultoria especializada com garantia de reposição. | 12 cargo x R$ 6,500 | R$ 78.000 | R$ 5,200–9,000 Confiança: Média-alta |
Treinamento técnico e operacional Trilhas por departamento (front office, governança, A&B, banquetes, manutenção), simulações de serviço e treinamento de segurança do trabalho e NR. | 232 chave x R$ 615 | R$ 142.680 | R$ 500–850 Confiança: Alta |
Treinamento Wyndham e certificação de marca Wyndham University, Count on Me!, task force da bandeira on-site na abertura e certificação formal de brand standards antes do go-live. | 232 chave x R$ 720 | R$ 167.040 | R$ 600–1,000 Confiança: Alta |
Integração (onboarding e cultura de serviço) Programa de integração de 16 horas, manual do colaborador, políticas de compliance, LGPD e cultura de hospitalidade. | 210 colaborador x R$ 255 | R$ 53.550 | R$ 210–350 Confiança: Média-alta |
Uniformes 2 jogos completos por colaborador, com diferenciação por departamento (front, A&B, governança, manutenção) e EPIs. | 210 colaborador x R$ 690 | R$ 144.900 | R$ 580–900 Confiança: Média-alta |
Marketing inaugural e pré-comercialização Campanha regional de lançamento, mídia digital, fotografia e vídeo do produto, material de vendas MICE e ativação com o Cacau Park e contas corporativas. | verba dimensionada | R$ 295.000 | R$ 240,000–380,000 Confiança: Média-alta |
Soft opening Duas semanas de operação assistida com ocupação controlada, famtour de agências e eventos-piloto no centro de convenções para calibrar processos. | verba dimensionada | R$ 120.000 | R$ 95,000–165,000 Confiança: Média-alta |
Abertura (evento inaugural e assessoria de imprensa) Cerimônia de inauguração com trade, autoridades e imprensa regional, PR e cobertura. | verba dimensionada | R$ 98.000 | R$ 80,000–140,000 Confiança: Média-alta |
Inventário inicial (par stock de consumíveis e A&B) Estoque de abertura de alimentos, bebidas, amenities, produtos de limpeza e descartáveis — distinto do OS&E, que é bem durável. | verba dimensionada | R$ 165.000 | R$ 135,000–220,000 Confiança: Média-alta |
Viagens e hospedagem de task force e consultores Deslocamento e hospedagem da equipe de abertura da marca, consultores e treinadores. | verba dimensionada | R$ 62.000 | R$ 50,000–85,000 Confiança: Média-alta |
Consultorias de implantação Consultoria de A&B (engenharia de cardápio), revenue management, segurança de alimentos e implantação de TI operacional. | verba dimensionada | R$ 118.000 | R$ 95,000–160,000 Confiança: Média-alta |
Auditorias pré-abertura Auditoria de brand QA, auditoria sanitária e de segurança de alimentos, auditoria de controles internos e inventário de abertura. | verba dimensionada | R$ 50.210 | R$ 40,000–70,000 Confiança: Média-alta |
Implantação operacional (SOPs, manuais e mise en place) Redação e implantação de SOPs por departamento, manuais de serviço, sinalização operacional interna e montagem inicial das áreas. | verba dimensionada | R$ 74.000 | R$ 60,000–100,000 Confiança: Média-alta |
Licenciamento operacional Alvará de funcionamento, licença sanitária, AVCB, licença ambiental de operação, ECAD, cadastro no Cadastur e licenças de bebidas. | verba dimensionada | R$ 96.000 | R$ 78,000–130,000 Confiança: Média-alta |
Certificações Certificação de brand standards Wyndham, certificação de segurança de alimentos (APPCC) e conformidade de acessibilidade NBR 9050. | verba dimensionada | R$ 42.000 | R$ 34,000–60,000 Confiança: Média-alta |
| Total oficial do grupo | R$ 2.750.000 | ||
10 · Contingência — R$ 6.131.110
AACE Classe 3 com projeto em nível executivo: contingência de projeto + contingência de construção sobre custo duro, FF&E, OS&E, equipamentos e tecnologia (terreno e soft costs excluídos da base). Valor aprovado e travado em R$ 6,131,110 — equivalente a 5.61% da base física.
Justificativa técnica
Reserva aprovada e travada em R$ 6.131.110, equivalente a 5,6% da base física (hard cost, FF&E, OS&E, equipamentos e tecnologia). Terreno e soft costs fora da base.
Risco de orçamento
Uso da contingência é decisão de comitê, não do gerenciamento de obra.
Fonte / benchmark
AACE International Classe 3 — projeto em nível executivo
| Item | Memória de cálculo | Valor | Benchmark |
|---|---|---|---|
Contingência de projeto (54,5% da reserva) Cobertura de evolução de detalhamento executivo. | reserva aprovada — evolução de detalhamento executivo | R$ 3.341.455 | 2,0%–4,0% da base física Confiança: Alta |
Contingência de construção (45,5% da reserva) Cobertura de imprevistos de execução e interferências de campo. | reserva aprovada — imprevistos de execução | R$ 2.789.655 | 2,0%–4,0% da base física Confiança: Alta |
| Total oficial do grupo | R$ 6.131.110 | ||
Value Engineering aprovado
R$ 6.730.000 de redução já incorporados ao CAPEX Oficial, sem perda de padrão de marca.
| Alavanca | Racional | Efeito no padrão | Economia |
|---|---|---|---|
| Estacionamento em superfície com estrutura leve (em vez de subsolo) | 80 vagas mantidas; elimina escavação, contenção e ventilação mecânica de subsolo. | Neutro — vagas e conforto preservados; área liberada para paisagismo. | R$ 2.600.000 |
| Padronização construtiva das UHs (banheiro pré-fabricado e shaft único) | Repetição de 232 módulos idênticos reduz perdas, retrabalho e prazo de acabamento. | Positivo — maior padrão de acabamento e menor manutenção corretiva. | R$ 1.900.000 |
| Fachada em painel arquitetônico industrializado | Substitui revestimento aderido com andaime; ganho de 11 semanas no cronograma. | Neutro/positivo — desempenho térmico superior. | R$ 1.250.000 |
| Pacote prototípico Wyndham Garden de FF&E com compra direta de fábrica | Compra consolidada de 232 chaves em lote único, eliminando intermediação. | Neutro — mesmos brand standards e mesma especificação. | R$ 980.000 |
| Racionalização do pacote de tecnologia (should cost item a item) | Escopo integral mantido a R$ 2,10 mi (orçamento fechado): AV de palco locado por evento e repassado ao cliente, licenças em modelo cloud/subscrição e rede dimensionada por densidade real em vez de verba paramétrica. | Neutro — todos os sistemas exigidos pelo brand standard permanecem no escopo. | R$ 0 |
Aderência a benchmark de mercado
Testes de consistência do orçamento oficial contra referências CBRE, HVS, JLL, RLB e Turner & Townsend.
| Custo total por chave (com terreno) | R$ 552.495 | R$ 480.000 – R$ 640.000 | Dentro da faixa |
| Custo total por chave (sem terreno) | R$ 530.512 | R$ 420.000 – R$ 560.000 | Dentro da faixa |
| Hard cost por chave | R$ 366.958 | R$ 300.000 – R$ 400.000 | Dentro da faixa |
| Hard cost por m² | R$ 4.935 | R$ 4.800 – R$ 6.400 | Dentro da faixa |
| FF&E por chave | R$ 61.888 | R$ 58.000 – R$ 86.000 | Dentro da faixa |
| OS&E por chave (incl. A&B e eventos) | R$ 13.809 | R$ 8.200 – R$ 15.000 | Dentro da faixa |
| Projetos (% do hard cost) | 5,82% | 4,8% – 7,0% | Dentro da faixa |
| Owner costs (% do hard cost) | 7,79% | 6,0% – 9,5% | Dentro da faixa |
| Pré-operação por chave | R$ 11.853 | R$ 10.000 – R$ 18.000 | Dentro da faixa |
| Contingência (% da base física) | 5,61% | 4,0% – 8,0% | Dentro da faixa |
| Área construída (GFA) por chave | 74.4 | 62.0 – 82.0 | Dentro da faixa |
Governança do CAPEX Oficial
Regras de alteração e itens com valor travado.
Este é o único CAPEX válido do empreendimento. Referências anteriores foram descontinuadas e eliminadas do modelo. Qualquer mudança de premissa de programa, área, número de chaves, padrão de acabamento, escopo de tecnologia ou cronograma dispara notificação obrigatória de impacto no CAPEX Oficial e exige reaprovação formal do comitê antes de ser incorporada ao modelo.
- • Mudança de programa, área bruta, número de chaves ou padrão de acabamento: notificação obrigatória de impacto no CAPEX Oficial antes de qualquer atualização do modelo.
- • Mudança de escopo de tecnologia ou de pré-operação: realocação dentro do orçamento travado do grupo ou reaprovação formal do comitê.
- • Consumo de contingência: decisão de comitê, com registro de causa raiz e efeito no yield on cost.