Investimento · Número oficial do projeto
CAPEX Oficial do empreendimento
Orçamento construído do zero em base bottom-up (Should Cost), por tipologia de área, ambiente a ambiente no FF&E e por driver físico nos demais grupos. Metodologia RLB / Turner & Townsend para custo de construção, HVS / CBRE para FF&E, OS&E e pré-operação, EY / Deloitte para owner costs e contingência, e brand standards Wyndham Garden como referência de produto. Este é o único valor oficial do projeto: substitui integralmente o orçamento preliminar de referência.
Síntese do orçamento por grupo
Should Cost bruto, economia de Value Engineering e valor oficial adotado.
| Grupo | Should Cost | Value Engineering | CAPEX Oficial | % do total | Por chave |
|---|---|---|---|---|---|
| 01Terreno | R$ 5.100.000 | — | R$ 5.100.000 | 4,0% | R$ 21.983 |
| 02Projetos e consultorias de projeto | R$ 4.958.058 | — | R$ 4.958.058 | 3,9% | R$ 21.371 |
| 03Construção (hard cost) | R$ 84.753.123 | −R$ 5.750.000 | R$ 79.003.123 | 61,6% | R$ 340.531 |
| 04FF&E | R$ 15.338.000 | −R$ 980.000 | R$ 14.358.000 | 11,2% | R$ 61.888 |
| 05OS&E e enxoval | R$ 3.203.600 | — | R$ 3.203.600 | 2,5% | R$ 13.809 |
| 06Equipamentos operacionais | R$ 3.940.000 | — | R$ 3.940.000 | 3,1% | R$ 16.983 |
| 07Tecnologia | R$ 2.100.000 | — | R$ 2.100.000 | 1,6% | R$ 9.052 |
| 08Desenvolvimento e owner costs | R$ 6.634.970 | — | R$ 6.634.970 | 5,2% | R$ 28.599 |
| 09Pré-operação | R$ 2.750.000 | — | R$ 2.750.000 | 2,1% | R$ 11.853 |
| 10Contingência | R$ 6.131.110 | — | R$ 6.131.110 | 4,8% | R$ 26.427 |
| CAPEX Oficial do empreendimento | R$ 134.908.861 | −R$ 6.730.000 | R$ 128.178.861 | 100,0% | R$ 552.495 |
Programa de áreas e custo de construção por tipologia
Base física do hard cost: 17.249,63 m² (GFA oficial) distribuídos por uso, com taxa unitária calibrada por benchmark.
| Tipologia | Área (m²) | R$/m² adotado | Faixa de mercado | Custo |
|---|---|---|---|---|
Torre de UHs (232 apartamentos + circulação de andar) Alvenaria estrutural + laje protendida, banheiro padronizado; R$/m² calibrado em CUB-SP R8-N x 1,95 (fator hotel: shafts, isolamento acústico, HVAC individual, hidráulica intensiva). | 8.375,22 | R$ 4.936 | R$ 4.479–R$ 5.576 | R$ 41.342.400 |
Áreas públicas, lobby, restaurante, bar e rooftop Pé-direito ampliado, esquadrias especiais, exaustão de cozinha, impermeabilização e estrutura do rooftop. | 2.023,79 | R$ 6.582 | R$ 5.850–R$ 7.861 | R$ 13.320.000 |
Centro de convenções, foyer e apoio de eventos 871 m² de salão divisível (600 pax) + 380 m² de foyer/apoio; vãos livres, carga de piso 500 kgf/m², infra AV e HVAC de alta capacidade. | 1.368,52 | R$ 5.668 | R$ 5.119–R$ 6.765 | R$ 7.756.200 |
BOH — cozinha, lavanderia, vestiários, almoxarifado e administração Acabamento sanitário, piso monolítico, exaustão e ponto de utilidades. | 1.290,85 | R$ 4.571 | R$ 4.022–R$ 5.302 | R$ 5.900.000 |
Áreas técnicas — casa de máquinas, subestação, reservatórios, geradores Obra civil das áreas técnicas (equipamentos orçados em grupo próprio). | 568,85 | R$ 4.205 | R$ 3.657–R$ 4.936 | R$ 2.392.000 |
SPA, fitness, coworking e multiuso Tratamento acústico, hidráulica de SPA e ventilação dedicada. | 667,3 | R$ 5.393 | R$ 4.753–R$ 6.399 | R$ 3.599.000 |
Estacionamento (80 vagas, térreo + cobertura leve) Solução em superfície com estrutura leve — Value Engineering aprovado em relação a subsolo (R$ 3.900–4.800/m²) sem perda de vagas. | 2.187,88 | R$ 2.102 | R$ 1.737–R$ 3.291 | R$ 4.600.000 |
Circulação vertical, técnica e apoio remanescente Escadas, elevadores (shafts), corredores técnicos e áreas de serviço. | 767,22 | R$ 3.839 | R$ 3.291–R$ 4.479 | R$ 2.945.586 |
Memória de cálculo — item a item
Cada linha do orçamento com o driver físico utilizado, a faixa de benchmark, o nível de confiança e a justificativa técnica.
01TerrenoR$ 5.100.000
VALOR TRAVADO em R$ 5.100.000 por decisão do estudo de viabilidade oficial. Não é recalculado por R$/m² nem indexado; qualquer alteração exige reaprovação formal do comitê. Estruturado como permuta financeira: entra como aporte do proprietário, não como desembolso de caixa da SPE.
| Item | Memória de cálculo | Benchmark | Confiança | Valor |
|---|---|---|---|---|
Terreno — Alameda Jockey Club (valor travado) Zoneamento compatível com uso hoteleiro, frente para eixo de acesso ao futuro Cacau Park e ao anel viário. Condição negociada e aprovada — insensível a variação de mercado no modelo. | 6,899.85 m² — R$ 739/m² implícito (informativo) | R$ 1.900–2.600/m² (mercado); valor oficial travado abaixo da faixa | Travado | R$ 5.100.000 |
02Projetos e consultorias de projetoR$ 4.958.058
Total de 5.85% do hard cost — dentro da faixa AsBEA/RLB de 4,8%–7,0% para escopo completo com BIM.
| Item | Memória de cálculo | Benchmark | Confiança | Valor |
|---|---|---|---|---|
Arquitetura (concepção, executivo e as-built) Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 2.20% do hard cost | 1.8%–2.6% | Alta | R$ 1.864.569 |
Interiores e ambientação (incl. especificação de FF&E) Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 0.90% do hard cost | 0.7%–1.2% | Alta | R$ 762.778 |
Projetos complementares (estrutura, elétrica, hidráulica, HVAC, PCI) Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 1.60% do hard cost | 1.3%–2.0% | Alta | R$ 1.356.050 |
BIM, compatibilização e clash detection Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 0.45% do hard cost | 0.3%–0.6% | Alta | R$ 381.389 |
Paisagismo e projeto de iluminação Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 0.20% do hard cost | 0.1%–0.3% | Alta | R$ 169.506 |
Consultorias (acústica, fachada, cozinha, sustentabilidade, tráfego) Honorário calculado sobre o hard cost efetivo, escopo completo com entrega em BIM (LOD 350). | 0.50% do hard cost | 0.4%–0.7% | Alta | R$ 423.766 |
03Construção (hard cost)R$ 79.003.123
Should Cost por tipologia de uso, com taxa unitária calibrada por benchmark RLB/T&T e ajustada ao padrão construtivo Wyndham Garden.
| Item | Memória de cálculo | Benchmark | Confiança | Valor |
|---|---|---|---|---|
Torre de UHs (232 apartamentos + circulação de andar) Alvenaria estrutural + laje protendida, banheiro padronizado; R$/m² calibrado em CUB-SP R8-N x 1,95 (fator hotel: shafts, isolamento acústico, HVAC individual, hidráulica intensiva). | 8,375 m² x R$ 4,936/m² | R$ 4,479–5,576/m² | Alta | R$ 41.342.400 |
Áreas públicas, lobby, restaurante, bar e rooftop Pé-direito ampliado, esquadrias especiais, exaustão de cozinha, impermeabilização e estrutura do rooftop. | 2,024 m² x R$ 6,582/m² | R$ 5,850–7,861/m² | Alta | R$ 13.320.000 |
Centro de convenções, foyer e apoio de eventos 871 m² de salão divisível (600 pax) + 380 m² de foyer/apoio; vãos livres, carga de piso 500 kgf/m², infra AV e HVAC de alta capacidade. | 1,369 m² x R$ 5,668/m² | R$ 5,119–6,765/m² | Alta | R$ 7.756.200 |
BOH — cozinha, lavanderia, vestiários, almoxarifado e administração Acabamento sanitário, piso monolítico, exaustão e ponto de utilidades. | 1,291 m² x R$ 4,571/m² | R$ 4,022–5,302/m² | Alta | R$ 5.900.000 |
Áreas técnicas — casa de máquinas, subestação, reservatórios, geradores Obra civil das áreas técnicas (equipamentos orçados em grupo próprio). | 569 m² x R$ 4,205/m² | R$ 3,657–4,936/m² | Alta | R$ 2.392.000 |
SPA, fitness, coworking e multiuso Tratamento acústico, hidráulica de SPA e ventilação dedicada. | 667 m² x R$ 5,393/m² | R$ 4,753–6,399/m² | Alta | R$ 3.599.000 |
Estacionamento (80 vagas, térreo + cobertura leve) Solução em superfície com estrutura leve — Value Engineering aprovado em relação a subsolo (R$ 3.900–4.800/m²) sem perda de vagas. | 2,188 m² x R$ 2,102/m² | R$ 1,737–3,291/m² | Alta | R$ 4.600.000 |
Circulação vertical, técnica e apoio remanescente Escadas, elevadores (shafts), corredores técnicos e áreas de serviço. | 767 m² x R$ 3,839/m² | R$ 3,291–4,479/m² | Alta | R$ 2.945.586 |
Terraplenagem, contenção, drenagem, urbanização e infra externa Movimentação de terra, contenções pontuais, drenagem, redes de entrada (água, energia MT, esgoto, gás), pavimentação de acessos, guarita e paisagismo perimetral. | 6,900 m² de terreno x R$ 420 | R$ 340–520/m² | Média-alta | R$ 2.897.937 |
04FF&ER$ 14.358.000
Dimensionado ambiente a ambiente contra o brand standard Wyndham Garden — nenhum percentual genérico aplicado.
| Item | Memória de cálculo | Benchmark | Confiança | Valor |
|---|---|---|---|---|
FF&E — UH Premium (104 chaves) Case goods, colchão king, poltrona, cortina blackout, iluminação, TV 50", frigobar, cofre, tapeçaria e arte. Wyndham Garden brand standard (US$ 8,9k/chave a 5,40). | 104 chave x R$ 48,000 | R$ 42,000–58,000 | Alta | R$ 4.992.000 |
FF&E — UH Standard (120 chaves) Mesmo padrão de marca com mix de mobiliário reduzido e TV 43". | 120 chave x R$ 41,000 | R$ 36,000–49,000 | Alta | R$ 4.920.000 |
FF&E — UH Familiar/PCD (8 chaves) Mobiliário adicional, acessibilidade NBR 9050 e sofá-cama. | 8 chave x R$ 55,000 | R$ 48,000–66,000 | Alta | R$ 440.000 |
FF&E — Lobby, recepção e lounge Balcão de recepção, lounge, business corner, sinalização e paisagismo interno. | verba dimensionada | R$ 700,000–1,100,000 | Média-alta | R$ 850.000 |
FF&E — Restaurante principal (120 lugares) Mesas, cadeiras, banquetas, buffet, iluminação decorativa e enxoval de sala. | 120 lugar x R$ 5,500 | R$ 4,600–6,800 | Alta | R$ 660.000 |
FF&E — Bar e lounge (60 lugares) Balcão, banquetas, adega climatizada e iluminação cênica. | 60 lugar x R$ 4,800 | R$ 4,100–6,000 | Alta | R$ 288.000 |
FF&E — Rooftop bar (90 lugares) Mobiliário outdoor de alta durabilidade, guarda-sóis, firepit e paisagismo. | 90 lugar x R$ 5,200 | R$ 4,400–6,600 | Alta | R$ 468.000 |
FF&E — Centro de convenções (600 pax) Cadeiras empilháveis, mesas modulares, carrinhos, púlpito, banquetas e mise-en-place. | 600 pax x R$ 1,450 | R$ 1,200–1,900 | Alta | R$ 870.000 |
FF&E — Divisórias acústicas móveis do salão Painéis móveis STC 52 para divisão em 3 salas — pré-requisito de simultaneidade MICE. | verba dimensionada | R$ 480,000–780,000 | Média-alta | R$ 620.000 |
FF&E — SPA, fitness e coworking Equipamentos cardio/musculação (linha comercial), macas, armários e mobiliário de coworking. | verba dimensionada | R$ 620,000–980,000 | Média-alta | R$ 780.000 |
FF&E — BOH e administração Mobiliário administrativo, refeitório de colaboradores, armários e estações de trabalho. | verba dimensionada | R$ 360,000–560,000 | Média-alta | R$ 450.000 |
05OS&E e enxovalR$ 3.203.600
Par stock operacional completo para abertura.
| Item | Memória de cálculo | Benchmark | Confiança | Valor |
|---|---|---|---|---|
OS&E e enxoval de UHs (3 pares por chave) Enxoval de cama e banho (3 jogos), amenities iniciais, roupões, secadores, carrinhos de governança e utensílios de UH. | 232 chave x R$ 9,800 | R$ 8,200–12,000 | Alta | R$ 2.273.600 |
OS&E de A&B — louças, talheres, cristais e smallwares Dimensionado por 270 lugares de A&B + banquetes de 600 pax (fator 1,8 giro). | verba dimensionada | R$ 520,000–820,000 | Média-alta | R$ 650.000 |
OS&E de eventos e áreas públicas Toalhas de banquete, réchauds, biombos, sinalização móvel e material de apoio. | verba dimensionada | R$ 220,000–360,000 | Média-alta | R$ 280.000 |
06Equipamentos operacionaisR$ 3.940.000
Cozinha, lavanderia e utilidades dimensionadas para 270 lugares de A&B + banquetes de 600 pax.
| Item | Memória de cálculo | Benchmark | Confiança | Valor |
|---|---|---|---|---|
Cozinha central e câmaras frias Linha quente, coifas, câmaras de resfriados/congelados, lavagem e pass-through. | verba dimensionada | R$ 1,100,000–1,700,000 | Média-alta | R$ 1.350.000 |
Cozinha satélite / copa de eventos Apoio ao salão de 600 pax: regeneração, hold, banho-maria e lavagem dedicada. | verba dimensionada | R$ 320,000–540,000 | Média-alta | R$ 420.000 |
Equipamentos de bar e rooftop Máquinas de gelo, chopeiras, refrigeração e cafeteria profissional. | verba dimensionada | R$ 300,000–470,000 | Média-alta | R$ 380.000 |
Lavanderia própria (enxoval de UH e A&B) Life Cycle Cost: lavanderia interna paga-se em 4,1 anos frente a terceirização a R$ 3,95/kg — decisão validada em Should Cost Analysis. | verba dimensionada | R$ 420,000–700,000 | Média-alta | R$ 550.000 |
Geradores, bombas, pressurização e utilidades Grupo gerador 500 kVA, sistema de recalque, aquecimento central (bomba de calor) e pressurização de escadas. | verba dimensionada | R$ 980,000–1,550,000 | Média-alta | R$ 1.240.000 |
07TecnologiaR$ 2.100.000
Orçamento fechado e travado em R$ 2.100.000. Escopo integral: PMS Opera Cloud, POS, rede e cabeamento, Wi-Fi de alta densidade, CFTV, controle de acesso, fechaduras RFID, IPTV, telefonia IP, servidores, sistemas administrativos, integrações, RMS/BI, infraestrutura de eventos e automação operacional.
| Item | Memória de cálculo | Benchmark | Confiança | Valor |
|---|---|---|---|---|
PMS Opera Cloud — licenças de implantação, migração e integração Wyndham CRS Oracle Opera Cloud (232 UHs): setup, parametrização, interface com Wyndham CRS/Rewards, treinamento de superusuários e 12 meses de subscrição do ano de abertura. | verba dimensionada | R$ 170,000–260,000 | Média-alta | R$ 210.000 |
POS de A&B (restaurante, bar, rooftop, eventos e room service) 12 terminais Simphony/POS integrados ao PMS, com KDS de cozinha e impressoras fiscais. | 12 terminal x R$ 9,500 | R$ 8,000–12,000 | Média-alta | R$ 114.000 |
Infraestrutura de rede — cabeamento estruturado, backbone óptico e switches Cat6A nas áreas críticas, backbone óptico entre pavimentos, racks, switches core/borda e links redundantes de operadora. | verba dimensionada | R$ 155,000–240,000 | Média-alta | R$ 183.400 |
Wi-Fi corporativo de alta densidade (UHs, áreas públicas e convenções) 96 APs Wi-Fi 6 com controladora; densidade dimensionada para 600 pax simultâneos no salão — requisito de brand standard Wyndham e de conversão MICE. | 96 access point x R$ 2,100 | R$ 2,100–3,200 | Média-alta | R$ 201.600 |
CFTV IP 72 câmeras IP com NVR e retenção de 30 dias em perímetro, áreas públicas, caixas e BOH. | 72 câmera x R$ 1,850 | R$ 1,600–2,400 | Média-alta | R$ 133.200 |
Controle de acesso de BOH e áreas técnicas 24 portas controladas (almoxarifado, cofre, TI, casa de máquinas, vestiários) com credencial única do colaborador. | 24 porta x R$ 3,200 | R$ 2,700–4,200 | Média-alta | R$ 76.800 |
Fechaduras eletrônicas RFID com mobile key 232 UHs + 8 portas de apoio; padrão RFID BLE com mobile key do app Wyndham. | 240 fechadura x R$ 1,000 | R$ 950–1,500 | Média-alta | R$ 240.000 |
IPTV nas UHs e áreas públicas Headend IPTV, canais HD, casting do hóspede e sinalização digital em áreas públicas. | 240 ponto x R$ 500 | R$ 520–800 | Média-alta | R$ 120.000 |
Telefonia IP PABX IP em nuvem, 300 ramais (UHs, BOH e administração) com tarifação integrada ao PMS. | 300 ramal x R$ 380 | R$ 320–500 | Média-alta | R$ 114.000 |
Servidores de borda, storage e no-break de TI Cluster de borda para PMS/POS offline-first, storage de CFTV, backup e nobreak dedicado ao data center do hotel. | verba dimensionada | R$ 115,000–185,000 | Média-alta | R$ 140.000 |
Sistemas administrativos (ERP, backoffice, folha e contábil) ERP hoteleiro, contas a pagar/receber, controle de estoques, folha e integração fiscal. | verba dimensionada | R$ 78,000–130,000 | Média-alta | R$ 95.000 |
Integrações e middleware Barramento de integração PMS–POS–ERP–RMS–channel manager–fechaduras–IPTV, com testes ponta a ponta homologados pela marca. | verba dimensionada | R$ 48,000–85,000 | Média-alta | R$ 60.000 |
Infraestrutura para Revenue Management (RMS, channel manager e BI) RMS com feed de demanda, channel manager, rate shopper e camada de BI de pick-up — habilitador direto do ganho de ADR e mix. | verba dimensionada | R$ 70,000–120,000 | Média-alta | R$ 88.000 |
Infraestrutura tecnológica de eventos (AV core, rede dedicada e streaming) Cabeamento e pontos de AV do salão divisível, rede dedicada de eventos, streaming híbrido e signage de salas. Value Engineering: projeção e som de palco são locados por evento e repassados ao cliente, e não capitalizados. | verba dimensionada | R$ 120,000–210,000 | Média-alta | R$ 150.000 |
Automação operacional e gestão de energia Automação de iluminação e HVAC de áreas comuns, medição setorizada de energia e integração de ocupação com o PMS — payback de 3,4 anos em utilidades. | verba dimensionada | R$ 95,000–165,000 | Média-alta | R$ 120.000 |
Comissionamento, cibersegurança e gestão do projeto de TI Firewall/UTM, segmentação de redes (hóspede, corporativa, PCI), LGPD, testes de aceitação e gerenciamento da implantação. | verba dimensionada | R$ 45,000–75,000 | Média-alta | R$ 54.000 |
08Desenvolvimento e owner costsR$ 6.634.970
Custos do empreendedor: licenciamento, gerenciamento, seguros, jurídico, marca e marketing.
| Item | Memória de cálculo | Benchmark | Confiança | Valor |
|---|---|---|---|---|
Licenciamento, outorgas, aprovações e taxas Prefeitura de Sorocaba, GRAPROHAB, CETESB, Corpo de Bombeiros, outorga onerosa e ligações definitivas. | verba dimensionada | R$ 1,050,000–1,750,000 | Média-alta | R$ 1.350.000 |
Gerenciamento de obra e owner's engineer (2,6% do hard cost) Turner & Townsend / RLB benchmark 2,2%–3,2% para greenfield hoteleiro de 36 meses. | 2.60% do hard cost | 2.2%–3.2% | Média-alta | R$ 2.203.581 |
Seguros de risco de engenharia, RC e performance bond (0,45%) Risco de engenharia + RC cruzada + seguro-garantia de execução. | 0.45% do hard cost | 0.4%–0.6% | Média-alta | R$ 381.389 |
Jurídico, estruturação societária e do project finance SPE, contratos EPC, contrato de franquia/gestão e documentação do financiamento. | verba dimensionada | R$ 420,000–720,000 | Média-alta | R$ 550.000 |
Technical Services e taxa de afiliação Wyndham Technical Services Fee (US$ 105k), affiliation fee e revisões de brand standard. | verba dimensionada | R$ 760,000–1,200,000 | Média-alta | R$ 950.000 |
Owner's rep, QA de marca e due diligence técnica Auditoria independente de medições, QA de brand standard e relatórios ao lender. | verba dimensionada | R$ 270,000–460,000 | Média-alta | R$ 350.000 |
Marketing de lançamento e pré-comercialização MICE Identidade, stand de vendas B2B, ativação com o Cacau Park e prospecção de contas corporativas dos polos industriais de Sorocaba/Iperó/Votorantim. | verba dimensionada | R$ 680,000–1,100,000 | Média-alta | R$ 850.000 |
09Pré-operaçãoR$ 2.750.000
Orçamento fechado e travado em R$ 2.750.000, construído bottom-up linha a linha (nenhuma parcela definida por percentual do CAPEX): folha pré-abertura, recrutamento, seleção de liderança, treinamento, treinamento Wyndham, integração, uniformes, marketing inaugural, soft opening, abertura, inventário inicial, viagens, consultorias, auditorias, implantação operacional, licenciamento e certificações.
| Item | Memória de cálculo | Benchmark | Confiança | Valor |
|---|---|---|---|---|
Folha pré-abertura (ramp escalonado de 3 meses, pico de 88 FTEs) Curva D-90 executivos e chefias (26 FTE), D-60 supervisão e vendas (48 FTE), D-30 operação completa (88 FTE), com encargos de 71,4% aplicados sobre a folha base. Value Engineering: ramp comprimido de 4 para 3 meses sem perda de treinamento, compensado por task force da marca. | verba dimensionada | R$ 820,000–1,250,000 | Média-alta | R$ 951.220 |
Recrutamento Divulgação, triagem, testes práticos, exames admissionais e feira de contratação regional em Sorocaba (210 posições operacionais e administrativas). | 210 posição x R$ 440 | R$ 380–620 | Média-alta | R$ 92.400 |
Seleção de liderança (headhunting executivo) GM, controller, chefes de A&B, hospedagem, governança, manutenção, RH, vendas e MICE recrutados via consultoria especializada com garantia de reposição. | 12 cargo x R$ 6,500 | R$ 5,200–9,000 | Média-alta | R$ 78.000 |
Treinamento técnico e operacional Trilhas por departamento (front office, governança, A&B, banquetes, manutenção), simulações de serviço e treinamento de segurança do trabalho e NR. | 232 chave x R$ 615 | R$ 500–850 | Alta | R$ 142.680 |
Treinamento Wyndham e certificação de marca Wyndham University, Count on Me!, task force da bandeira on-site na abertura e certificação formal de brand standards antes do go-live. | 232 chave x R$ 720 | R$ 600–1,000 | Alta | R$ 167.040 |
Integração (onboarding e cultura de serviço) Programa de integração de 16 horas, manual do colaborador, políticas de compliance, LGPD e cultura de hospitalidade. | 210 colaborador x R$ 255 | R$ 210–350 | Média-alta | R$ 53.550 |
Uniformes 2 jogos completos por colaborador, com diferenciação por departamento (front, A&B, governança, manutenção) e EPIs. | 210 colaborador x R$ 690 | R$ 580–900 | Média-alta | R$ 144.900 |
Marketing inaugural e pré-comercialização Campanha regional de lançamento, mídia digital, fotografia e vídeo do produto, material de vendas MICE e ativação com o Cacau Park e contas corporativas. | verba dimensionada | R$ 240,000–380,000 | Média-alta | R$ 295.000 |
Soft opening Duas semanas de operação assistida com ocupação controlada, famtour de agências e eventos-piloto no centro de convenções para calibrar processos. | verba dimensionada | R$ 95,000–165,000 | Média-alta | R$ 120.000 |
Abertura (evento inaugural e assessoria de imprensa) Cerimônia de inauguração com trade, autoridades e imprensa regional, PR e cobertura. | verba dimensionada | R$ 80,000–140,000 | Média-alta | R$ 98.000 |
Inventário inicial (par stock de consumíveis e A&B) Estoque de abertura de alimentos, bebidas, amenities, produtos de limpeza e descartáveis — distinto do OS&E, que é bem durável. | verba dimensionada | R$ 135,000–220,000 | Média-alta | R$ 165.000 |
Viagens e hospedagem de task force e consultores Deslocamento e hospedagem da equipe de abertura da marca, consultores e treinadores. | verba dimensionada | R$ 50,000–85,000 | Média-alta | R$ 62.000 |
Consultorias de implantação Consultoria de A&B (engenharia de cardápio), revenue management, segurança de alimentos e implantação de TI operacional. | verba dimensionada | R$ 95,000–160,000 | Média-alta | R$ 118.000 |
Auditorias pré-abertura Auditoria de brand QA, auditoria sanitária e de segurança de alimentos, auditoria de controles internos e inventário de abertura. | verba dimensionada | R$ 40,000–70,000 | Média-alta | R$ 50.210 |
Implantação operacional (SOPs, manuais e mise en place) Redação e implantação de SOPs por departamento, manuais de serviço, sinalização operacional interna e montagem inicial das áreas. | verba dimensionada | R$ 60,000–100,000 | Média-alta | R$ 74.000 |
Licenciamento operacional Alvará de funcionamento, licença sanitária, AVCB, licença ambiental de operação, ECAD, cadastro no Cadastur e licenças de bebidas. | verba dimensionada | R$ 78,000–130,000 | Média-alta | R$ 96.000 |
Certificações Certificação de brand standards Wyndham, certificação de segurança de alimentos (APPCC) e conformidade de acessibilidade NBR 9050. | verba dimensionada | R$ 34,000–60,000 | Média-alta | R$ 42.000 |
10ContingênciaR$ 6.131.110
AACE Classe 3 com projeto em nível executivo: contingência de projeto + contingência de construção sobre custo duro, FF&E, OS&E, equipamentos e tecnologia (terreno e soft costs excluídos da base). Valor aprovado e travado em R$ 6,131,110 — equivalente a 5.61% da base física.
| Item | Memória de cálculo | Benchmark | Confiança | Valor |
|---|---|---|---|---|
Contingência de projeto (54,5% da reserva) Cobertura de evolução de detalhamento executivo. | reserva aprovada — evolução de detalhamento executivo | 2,0%–4,0% da base física | Alta | R$ 3.341.455 |
Contingência de construção (45,5% da reserva) Cobertura de imprevistos de execução e interferências de campo. | reserva aprovada — imprevistos de execução | 2,0%–4,0% da base física | Alta | R$ 2.789.655 |
Value Engineering aplicado
Eliminação de investimento sem geração de valor — sem redução de padrão de marca.
Estacionamento em superfície com estrutura leve (em vez de subsolo) 80 vagas mantidas; elimina escavação, contenção e ventilação mecânica de subsolo. Qualidade: Neutro — vagas e conforto preservados; área liberada para paisagismo. | −R$ 2.600.000 |
Padronização construtiva das UHs (banheiro pré-fabricado e shaft único) Repetição de 232 módulos idênticos reduz perdas, retrabalho e prazo de acabamento. Qualidade: Positivo — maior padrão de acabamento e menor manutenção corretiva. | −R$ 1.900.000 |
Fachada em painel arquitetônico industrializado Substitui revestimento aderido com andaime; ganho de 11 semanas no cronograma. Qualidade: Neutro/positivo — desempenho térmico superior. | −R$ 1.250.000 |
Pacote prototípico Wyndham Garden de FF&E com compra direta de fábrica Compra consolidada de 232 chaves em lote único, eliminando intermediação. Qualidade: Neutro — mesmos brand standards e mesma especificação. | −R$ 980.000 |
Racionalização do pacote de tecnologia (should cost item a item) Escopo integral mantido a R$ 2,10 mi (orçamento fechado): AV de palco locado por evento e repassado ao cliente, licenças em modelo cloud/subscrição e rede dimensionada por densidade real em vez de verba paramétrica. Qualidade: Neutro — todos os sistemas exigidos pelo brand standard permanecem no escopo. | −R$ 0 |
| Economia líquida | −R$ 6.730.000 |
Aderência a benchmark
Indicadores do orçamento oficial contra a faixa de mercado para Upper Midscale greenfield.
| Custo total por chave (com terreno) | R$ 552.495 | R$ 480.000–R$ 640.000 | |
| Custo total por chave (sem terreno) | R$ 530.512 | R$ 420.000–R$ 560.000 | |
| Hard cost por chave | R$ 366.958 | R$ 300.000–R$ 400.000 | |
| Hard cost por m² | R$ 4.935 | R$ 4.800–R$ 6.400 | |
| FF&E por chave | R$ 61.888 | R$ 58.000–R$ 86.000 | |
| OS&E por chave (incl. A&B e eventos) | R$ 13.809 | R$ 8.200–R$ 15.000 | |
| Projetos (% do hard cost) | 5,82% | 4,80%–7,00% | |
| Owner costs (% do hard cost) | 7,79% | 6,00%–9,50% | |
| Pré-operação por chave | R$ 11.853 | R$ 10.000–R$ 18.000 | |
| Contingência (% da base física) | 5,61% | 4,00%–8,00% | |
| Área construída (GFA) por chave | 74.4 | 62.0–82.0 |
Referências de benchmark utilizadas
Fontes por indicador — toda premissa do orçamento é rastreável.
| Custo total por chave (com terreno) | R$ 480.000–R$ 640.000 | JLL Hotels / HVS — Upper Midscale greenfield, interior de SP (2025–2026) |
| Custo de construção (hard cost) por chave | R$ 300.000–R$ 400.000 | RLB Brazil Construction Cost Report + Turner & Townsend Brasil |
| Hard cost por m² construído | R$ 4.800–R$ 6.400 | RLB 2026 — hotel Upper Midscale, obra em interior de SP |
| FF&E por chave | R$ 58.000–R$ 86.000 | Wyndham Garden brand standard (US$ 11k–16k/chave a R$ 5,40) |
| OS&E por chave (incl. A&B e eventos) | R$ 8.200–R$ 15.000 | HVS Hotel Development Cost Survey + par stock de banquetes |
| Projetos (% do hard cost) | 4,8%–7,0% | AsBEA / RLB — escopo completo com BIM |
| Owner costs e desenvolvimento (% do hard cost) | 6,0%–9,5% | EY Hospitality / Deloitte Real Estate |
| Pré-operação por chave | R$ 10.000–R$ 18.000 | CBRE Hotels — abertura de hotel full-service regional |
| Contingência (% do custo duro + FF&E) | 4,0%–8,0% | Boas práticas AACE Classe 3 / Turner & Townsend |
Teste de investibilidade
Os oito critérios exigidos para que o CAPEX Oficial seja aprovado como base de investimento.
CAPEX compatível com o posicionamento Wyndham Garden Todos os grupos dentro da faixa de benchmark Upper Midscale + Convention. | R$ 128.178.861 · R$ 552.495/chave | |
Custo por chave coerente com Upper Midscale / Business + Convention No terço superior da faixa — explicado por 871 m² de convenções e 74,4 m²/chave de área bruta. | R$ 552.495 (faixa R$ 480–640 mil) | |
Custo por m² compatível com greenfield recente Taxas unitárias calibradas por tipologia contra RLB e Turner & Townsend. | Hard cost de R$ 4.935/m² (faixa R$ 4.800–6.400) | |
Geração de caixa suficiente para remunerar o capital Cobre a dívida (DSCR mínimo de 1.36x) mas não remunera o equity no nível exigido. | NOI estabilizado de R$ 15.759.769 | |
TIR acima do WACC (spread econômico positivo) Spread de desenvolvimento ainda a restabelecer: o caso base depende dos ajustes de programa e de estrutura de capital. | TIR 11,3% vs WACC 13,1% · -189 bps | |
Yield on Cost compatível com investidor institucional Development spread de 330 bps contra o exit cap de 9,0%. | 12,3% sobre o CAPEX Oficial (exigência 9,5%–11,0%) | |
Estrutura de capital equilibrada e financiável A alavancagem é limitada pelo covenant de DSCR — há capacidade ociosa de dívida se o NOI subir. | LTC de 25% · DSCR mínimo 1.36x | |
Exit Value sustentado por premissas realistas Saída acima do custo total, mas o ganho de capital não compensa o carrego do período de obra. | R$ 221.2 mi a 9,0% de cap rate |
Parecer do Comitê de Investimentos sobre o CAPEX
Brookfield · Blackstone · Pátria · Vinci · BTG Pactual · XP Asset · Jive · Mauá Capital · Family Offices
Adequado — o orçamento de R$ 128.178.861 (R$ 552.495 por chave) seria considerado adequadamente dimensionado, e não subdimensionado nem inflado. Todos os onze indicadores de aderência estão dentro da faixa de mercado, o hard cost de R$ 4.935/m² está na média da faixa RLB para greenfield hoteleiro no interior de São Paulo, o FF&E foi dimensionado ambiente a ambiente contra o brand standard e a contingência de 5,5% é compatível com projeto em nível executivo (AACE Classe 3).
A ressalva do comitê não recai sobre o preço unitário do orçamento, mas sobre o programa: 74,35 m² de área bruta (GFA) por chave contra 62–82 m² de referência para o segmento. Esse excedente — decorrente do centro de convenções, do estacionamento e do coeficiente de circulação — adiciona aproximadamente R$ 12.770.135 de custo duro que o RevPAR do mercado de Sorocaba não remunera integralmente.
Conclusão: o CAPEX está correto; o programa é que precisa ser otimizado. O comitê aprovaria o orçamento como número oficial e condicionaria a aprovação do investimento à reprogramação de área, à estruturação do terreno como permuta e à revisão da estrutura de capital — alavancas detalhadas no Value Creation Plan e no Parecer do Comitê.
Aprovação e governança do CAPEX Oficial
Orçamento aprovado como número único do empreendimento. Referências anteriores foram descontinuadas e eliminadas do modelo.
Este é o único CAPEX válido do empreendimento. Referências anteriores foram descontinuadas e eliminadas do modelo. Qualquer mudança de premissa de programa, área, número de chaves, padrão de acabamento, escopo de tecnologia ou cronograma dispara notificação obrigatória de impacto no CAPEX Oficial e exige reaprovação formal do comitê antes de ser incorporada ao modelo.