Governança
QA e integridade do modelo
Verificações executadas pelo QA Engine em Python sobre os mesmos números publicados no Excel e nesta plataforma. Qualquer divergência entre as três camadas é tratada como erro crítico.
Testes aprovados
29/29
Atenções
0
Falhas
0
Veredito de integridade
APROVADO
Covenants: APROVADO
Integridade contábil e estrutural
| Verificação | Status | Evidência |
|---|---|---|
| Balanço fecha (Ativo = Passivo + PL) | APROVADO | Maior descasamento: R$ 0.00 em 13 períodos |
| DFC fecha (CFO+CFI+CFF) | APROVADO | Maior desvio: R$ 0.00 |
| Caixa reconcilia (final t-1 = inicial t) | APROVADO | Maior desvio: R$ 0.00 |
| Fontes = Aplicações | APROVADO | Fontes R$ 136,751,746 vs Aplicações R$ 136,751,746 |
| Funding cobre 100% do CAPEX Oficial | APROVADO | Cobertura de 1.07x sobre R$ 128,178,861 |
| Caixa nunca negativo | APROVADO | Menor saldo: R$ 0 |
| Dívida amortiza integralmente na vida do ativo | APROVADO | Saldo na saída: R$ 13,652,549 (42% do principal) |
| Juros capitalizados apenas durante a obra | APROVADO | Total capitalizado: R$ 5,406,718 |
| Depreciação não excede a base depreciável | APROVADO | Acumulada R$ 74,653,315 de R$ 128,977,885 |
| Σ saídas de caixa da obra = TPC oficial | APROVADO | Saídas de obra R$ 136,751,745.87 vs TPC R$ 136,751,745.87 (tolerância zero) |
| UFCF do projeto = Fluxo do projeto até o ano terminal | APROVADO | Série desalavancada única em todos os períodos |
Consistência financeira
| Verificação | Status | Evidência |
|---|---|---|
| EBITDA → EBIT → LL reconciliados | APROVADO | NOI − Depreciação = EBIT em todos os períodos |
| Reserva de FF&E provisionada (3,0% da receita) | APROVADO | Reserva calculada sobre a receita total em todos os anos operacionais |
| Capital de giro consistente (AR 22d / Estoque 12d / AP 32d) | APROVADO | NWC positivo em toda a operação |
| Prejuízo fiscal respeita a trava de 30% | APROVADO | Compensação limitada a 30% do lucro real em todos os anos |
| WACC consistente com CAPM | APROVADO | WACC de 13.15% (Ke 14.93%, Kd líq. 7.80%) |
| Valor terminal reconciliado entre metodologias | APROVADO | Dispersão de 1.0% entre Exit Cap e Múltiplo de NOI |
| Cap embutido no UFCF terminal = cap de saída | APROVADO | Cap implícito de 9.00% contra 9.00% (±0,1 pp) |
| VPL @WACC = EV do método oficial | APROVADO | VPL R$ 21,717,157 vs EV (DCF + Exit Cap Rate) R$ 21,717,157 |
Disciplina de capital
| Verificação | Status | Evidência |
|---|---|---|
| Nenhuma referência ao orçamento preliminar | APROVADO | Todas as projeções derivam exclusivamente do CAPEX Oficial v4.0 |
| CAPEX aderente aos benchmarks de mercado | APROVADO | Todos os 11 indicadores dentro da faixa de mercado |
| Yield on cost calculado sobre o TPC oficial | APROVADO | NOI estabilizado R$ 23,811,362 ÷ TPC R$ 136,751,746 = 17.41% |
| CAPEX por chave dentro da banda institucional (R$ 450k–620k) | APROVADO | TPC por chave de R$ 589,447 |
Covenants e financiabilidade
| Verificação | Status | Evidência |
|---|---|---|
| DSCR mínimo ≥ 1,30x (covenant) | APROVADO | DSCR mínimo de 1.97x (covenant 1,30x) |
| ICR mínimo ≥ 1,50x | APROVADO | ICR mínimo de 3.16x |
| TIR do projeto acima do WACC | APROVADO | TIR de 15.42% vs WACC de 13.15% — spread de 227 bps |
Série operacional única
| Verificação | Status | Evidência |
|---|---|---|
| UFCF do projeto ≤ NOI da DRE em todo ano operacional | APROVADO | Maior razão UFCF/NOI observada: 83.5% (ano estabilizado Y5: UFCF 18.03 mi contra NOI 23.81 mi). O UFCF é o NOI da DRE após imposto, manutenção e variação de capital de giro. |
| Origem única de NOI (DRE = valuation = terminal = retorno) | APROVADO | NOI estabilizado do valuation ≡ linha NOI da DRE em Y5 (23.81 mi, desvio 0.00); NOI terminal (29.87 mi) = NOI do último ano da DRE × (1 + 3.5%), desvio 0.00; fluxo do projeto ≡ série de UFCF derivada dessa mesma linha, desvio máximo 0.00. |
| ADR único (hospedagem ÷ room-nights = ADR publicado) | APROVADO | Receita de hospedagem de Y5 (49.80 mi) ÷ 61,562 room-nights = R$ 809, contra R$ 809 publicado (tolerância R$ 1). Não há segunda curva de ADR no modelo. |
Paridade entre camadas
Excel, JSON e Web App derivam da mesma execução do motor.
| Motor de cálculo | python-financial-engine/5.0 (Revisão operacional) |
| Data de início do modelo | 2026-01-01 |
| Períodos projetados | 13 |
| Horizonte operacional | 10 anos |
| Moeda base / secundária | BRL / USD |
| Cálculos recriados no front-end | Nenhum — apenas leitura e conversão cambial |