Cenários
Comparativo de cenários
Os cenários BASE, VALUE CREATION e UPSIDE são executados integralmente pelo mesmo motor, a partir da aba de premissas: cada um propaga CAPEX, DRE, NOI, dívida, equity, valuation e retorno sem qualquer valor digitado no meio da cadeia.
Execução 4e82b116aac8 · versão python-financial-engine/6.0 (Value Creation Plan — 3 cenários) · MANUAL · 31/07/2026, 20:08:11
BASE3 atenção
Cenário Oficial do Modelo
11,3%
TIR do equity 11,3% · DSCR mín. 1,36x · LTC 25%
Caso documentado — CAPEX Oficial e revisão operacional aprovados.
Caso oficial que alimenta todas as abas da plataforma.
VALUE CREATION1 atenção
Cenário Comparativo
14,1%
TIR do equity 16,3% · DSCR mín. 1,30x · LTC 42%
Value engineering, should-cost de FF&E, excelência operacional e funding incentivado.
Plano de criação de valor, exibido apenas em comparação — não alimenta automaticamente nenhuma aba.
Ponderada por probabilidade de captura: TIR de 13,2% no projeto e 14,6% no equity (68% do ganho).
UPSIDE1 atenção
Potencial Adicional
16,4%
TIR do equity 20,5% · DSCR mín. 1,31x · LTC 53%
Should-cost integral, ramp comercial acelerado e estrutura de capital plenamente incentivada.
Potencial adicional condicionado à execução superior das alavancas.
Ponderada por probabilidade de captura: TIR de 14,6% no projeto e 17,2% no equity (65% do ganho).
TIR por cenário do plano
Projeto, equity e resultado ponderado pela probabilidade de captura de cada alavanca.
Matriz BASE × VALUE CREATION × UPSIDE
Cadeia completa, do CAPEX ao retorno, por cenário.
| Indicador | BASE | VALUE CREATION | UPSIDE |
|---|---|---|---|
| CAPEX total | R$ 128.2 mi | R$ 112.5 mi | R$ 108.0 mi |
| CAPEX por chave | R$ 552 mil | R$ 485 mil | R$ 466 mil |
| Dívida contratada | R$ 32.0 mi | R$ 47.2 mi | R$ 57.3 mi |
| Equity requerido | R$ 99.3 mi | R$ 68.7 mi | R$ 56.3 mi |
| Receita estabilizada | R$ 59.3 mi | R$ 63.1 mi | R$ 67.2 mi |
| Margem GOP | 36,4% | 38,4% | 39,9% |
| Margem EBITDA | 29,6% | 31,7% | 33,3% |
| NOI estabilizado | R$ 15.8 mi | R$ 18.1 mi | R$ 20.4 mi |
| Yield on cost | 12,3% | 16,1% | 18,9% |
| TIR do projeto | 11,3% | 14,1% | 16,4% |
| TIR do equity | 11,3% | 16,3% | 20,5% |
| VPL do projeto | (R$ 15.0 mi) | R$ 19.0 mi | R$ 50.8 mi |
| MOIC do equity | 2,81x | 4,27x | 6,02x |
| Payback do equity | 12.2 anos | 12.0 anos | 11.0 anos |
| DSCR mínimo | 1,36x | 1,30x | 1,31x |
| LLCR | 2,07x | 1,93x | 1,91x |
| WACC | 13,1% | 11,8% | 10,8% |
| Spread TIR × WACC | -189 bps | 229 bps | 553 bps |
| Valor de saída bruto | R$ 221.2 mi | R$ 241.5 mi | R$ 287.1 mi |
| Valor por chave na saída | R$ 953 mil | R$ 1.0 mi | R$ 1.2 mi |
| Ocupação de breakeven | 51,2% | 50,6% | 49,5% |
Invariantes de coerência
Testes bloqueantes e sinalizações executados pelo motor ao fim de cada cenário.
BASE
9 de 12 aprovados| Fontes = Usos | Fontes R$ 131,330,740 × Usos R$ 131,330,740 | bloqueante |
| Soma dos buckets de CAPEX = total | Buckets R$ 128,178,861 × total R$ 128,178,861 | bloqueante |
| CAPEX por chave na banda Wyndham Garden | R$ 552,495/chave — banda R$ 450,000 a R$ 620,000 | sinalização |
| FF&E por chave na banda de marca | R$ 101,731/chave — banda R$ 50,000 a R$ 95,000 — fora da curva, sinalizado; especificação acima do padrão de marca | sinalização |
| ADR blended dentro do teto de premissa | Uplift de mix de 0.0% sobre ADR base de R$ 609; inflação aplicada apenas pelo motor | bloqueante |
| Margem GOP na banda upper-midscale | GOP USALI de 36.4% — banda 34% a 42% | sinalização |
| Teste de sinal da alavancagem | Alavancagem positiva: yield-on-cost de 12.30% ≥ Kd de 11.82% | bloqueante |
| Cap rate de saída ≥ going-in | Saída de 9.00% × going-in de 9.50% — cap rate do caso documentado, mantido sem alteração | bloqueante |
| DSCR mínimo ≥ covenant | DSCR mínimo de 1.36x contra covenant de 1.30x | bloqueante |
| Sazonalidade com 12 fatores e média 1,00 | 12 fatores, média 1.000 | bloqueante |
| Enterprise value positivo, com divergências explicadas | Gordon Growth apura valor terminal deprimido porque o UFCF do último ano de projeção ainda absorve capital de giro e imposto pleno; a nota metodológica registra que o método não é aderente a ativo hoteleiro em estabilização e a referência é o cap rate de saída | sinalização |
| Métodos de valuation reconciliam com o NAV (±15%) | Maior divergência de 109.8% (DCF + Múltiplo NOI) contra NAV de ativo de R$ 165,892,306. O DCF incorpora a fase de obra e o ramp operacional, enquanto o NAV parte do NOI estabilizado capitalizado — a diferença é temporal, não metodológica | sinalização |
VALUE CREATION
11 de 12 aprovados| Fontes = Usos | Fontes R$ 115,906,660 × Usos R$ 115,906,660 | bloqueante |
| Soma dos buckets de CAPEX = total | Buckets R$ 112,457,153 × total R$ 112,457,153 | bloqueante |
| CAPEX por chave na banda Wyndham Garden | R$ 484,729/chave — banda R$ 450,000 a R$ 620,000 | sinalização |
| FF&E por chave na banda de marca | R$ 78,000/chave — banda R$ 50,000 a R$ 95,000 | sinalização |
| ADR blended dentro do teto de premissa | Uplift de mix de 0.0% sobre ADR base de R$ 609; inflação aplicada apenas pelo motor | bloqueante |
| Margem GOP na banda upper-midscale | GOP USALI de 38.4% — banda 34% a 42% | sinalização |
| Teste de sinal da alavancagem | Alavancagem positiva: yield-on-cost de 16.12% ≥ Kd de 9.00% | bloqueante |
| Cap rate de saída ≥ going-in | Saída de 9.50% × going-in de 9.50% | bloqueante |
| DSCR mínimo ≥ covenant | DSCR mínimo de 1.30x contra covenant de 1.30x; LTC ajustado de 45% para 42% | bloqueante |
| Sazonalidade com 12 fatores e média 1,00 | 12 fatores, média 1.000 | bloqueante |
| Enterprise value positivo, com divergências explicadas | Todos os métodos positivos | sinalização |
| Métodos de valuation reconciliam com o NAV (±15%) | Maior divergência de 89.4% (DCF + Exit Cap Rate) contra NAV de ativo de R$ 190,804,302. O DCF incorpora a fase de obra e o ramp operacional, enquanto o NAV parte do NOI estabilizado capitalizado — a diferença é temporal, não metodológica | sinalização |
Alavancagem ajustada automaticamente para 42% (alvo de 45%) — DSCR abaixo do covenant de 1,30x.
UPSIDE
11 de 12 aprovados| Fontes = Usos | Fontes R$ 111,751,087 × Usos R$ 111,751,087 | bloqueante |
| Soma dos buckets de CAPEX = total | Buckets R$ 108,047,126 × total R$ 108,047,126 | bloqueante |
| CAPEX por chave na banda Wyndham Garden | R$ 465,720/chave — banda R$ 450,000 a R$ 620,000 | sinalização |
| FF&E por chave na banda de marca | R$ 70,000/chave — banda R$ 50,000 a R$ 95,000 | sinalização |
| ADR blended dentro do teto de premissa | Uplift de mix de 2.5% sobre ADR base de R$ 609; inflação aplicada apenas pelo motor | bloqueante |
| Margem GOP na banda upper-midscale | GOP USALI de 39.9% — banda 34% a 42% | sinalização |
| Teste de sinal da alavancagem | Alavancagem positiva: yield-on-cost de 18.86% ≥ Kd de 8.00% | bloqueante |
| Cap rate de saída ≥ going-in | Saída de 9.00% × going-in de 9.50% — compressão admitida no UPSIDE por marca e estabilização plena | bloqueante |
| DSCR mínimo ≥ covenant | DSCR mínimo de 1.31x contra covenant de 1.30x; LTC ajustado de 55% para 53% | bloqueante |
| Sazonalidade com 12 fatores e média 1,00 | 12 fatores, média 1.000 | bloqueante |
| Enterprise value positivo, com divergências explicadas | Todos os métodos positivos | sinalização |
| Métodos de valuation reconciliam com o NAV (±15%) | Maior divergência de 77.2% (DCF + Múltiplo NOI) contra NAV de ativo de R$ 214,498,003. O DCF incorpora a fase de obra e o ramp operacional, enquanto o NAV parte do NOI estabilizado capitalizado — a diferença é temporal, não metodológica | sinalização |
Alavancagem ajustada automaticamente para 53% (alvo de 55%) — DSCR abaixo do covenant de 1,30x.
Memória de premissas por cenário
Cada driver declara origem, benchmark e método — nenhum valor é arbitrado.
| Driver | Base | Value Creation | Upside | Benchmark | Método |
|---|---|---|---|---|---|
| Hard cost | CAPEX Oficial bottom-up (should-cost por m²) | −12% por value engineering de estrutura, fachada e MEP | −15% com should-cost integral e contratação por pacote | RLB / Sinapi — faixa de R$ 6,2 mil a R$ 7,8 mil por m² para upper-midscale branded | Should Cost + Lean Design + Life Cycle Cost |
| FF&E por chave | Orçamento oficial por ambiente | R$ 78 mil/chave | R$ 70 mil/chave | Wyndham Garden brand standard — R$ 50 mil a R$ 95 mil por chave | Especificação ambiente a ambiente com equalização de fornecedores |
| Ocupação estabilizada | 72,7% | +2,0 p.p. por corporate sales e Wyndham Rewards | +4,0 p.p. com base MICE consolidada | FOHB / HotelInvest — hotéis branded em cidades industriais paulistas: 68% a 76% | Ramp comercial por segmento (transiente, grupos, eventos) |
| ADR blended | R$ 511 a preços de Ano 1 | sem alteração de tarifa | +2,5% exclusivamente por mix de canais e segmentos | STR — ADR de upper-midscale em Sorocaba e região | Revenue management por mix; proibido inflar tarifa |
| Receitas acessórias | Base do modelo | +R$ 1,8 mi/ano (banquetes, rooftop, coworking, retail, estacionamento) | +R$ 2,6 mi/ano com exploração comercial plena | USALI — Minor Operated Departments entre 4% e 8% da receita total | Receita por m² de área comercial e por evento realizado |
| Margem GOP | Base operacional do modelo | +2,0 p.p. por produtividade de folha e utilities | +3,5 p.p. com terceirização seletiva e energia contratada no mercado livre | USALI — GOP de 34% a 42% para upper-midscale branded | Eficiência operacional sem corte linear de quadro |
| Custo da dívida | 11,80% (IPCA + spread) | 9,00% — FUNGETUR e Desenvolve SP | 8,00% — funding incentivado integral | Linhas de turismo e desenvolvimento regional vigentes | Blend de linhas incentivadas com carência alinhada à obra |
| LTC | 25% | 45% | 55% | Project finance hoteleiro — 40% a 60% de LTC | LTC limitado por DSCR ≥ 1,30x e por teste de sinal da alavancagem |
| Cap rate de saída | 9,00% | 9,50% (conservador, acima do going-in) | 9,00% com justificativa de marca e estabilização plena | JLL / HVS — cap rates hoteleiros no interior de São Paulo | Cap rate de saída ≥ going-in salvo justificativa registrada |
| Permuta do terreno | Não aplicada | Terreno integralizado a valor de book | Terreno integralizado a valor de laudo | Prática de estruturação fundiária em desenvolvimento hoteleiro | Integralização em espécie reduz desembolso de caixa do sponsor |
TIR por cenário de sensibilidade operacional
Cenários históricos do motor operacional (base, conservador, otimista e stress).
Matriz de cenários operacionais
| Indicador | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ocupação estabilizada | 72,7% | 68,8% | 79,0% | 63,0% | 72,7% |
| ADR estabilizado | R$ 609 | R$ 630 | R$ 653 | R$ 635 | R$ 609 |
| RevPAR | R$ 443 | R$ 433 | R$ 516 | R$ 400 | R$ 443 |
| NOI estabilizado | R$ 15.8 mi | R$ 14.7 mi | R$ 21.6 mi | R$ 11.7 mi | R$ 15.8 mi |
| Margem EBITDA | 29,6% | 28,3% | 34,3% | 24,8% | 29,6% |
| CAPEX total | R$ 128.2 mi | R$ 128.2 mi | R$ 128.2 mi | R$ 128.2 mi | R$ 119.2 mi |
| TIR do projeto | 11,3% | 10,4% | 15,1% | 7,8% | 12,1% |
| TIR do equity | 11,3% | 10,3% | 15,9% | 6,8% | 12,4% |
| MOIC | 2,81x | 2,59x | 4,00x | 1,94x | 3,05x |
| VPL | (R$ 15.0 mi) | (R$ 21.2 mi) | R$ 17.8 mi | (R$ 37.9 mi) | (R$ 7.7 mi) |
| DSCR mínimo | 1,36x | 1,26x | 1,90x | 0,99x | 1,47x |
| Valor de saída | R$ 221.2 mi | R$ 205.3 mi | R$ 305.6 mi | R$ 162.3 mi | R$ 221.7 mi |
| WACC | 13,1% | 13,1% | 13,1% | 13,1% | 13,1% |
| QA do cenário | APROVADO | APROVADO | APROVADO | REPROVADO | APROVADO |