Cenários
Comparativo de cenários
Os cenários BASE, VALUE CREATION e UPSIDE são executados integralmente pelo mesmo motor, a partir da aba de premissas: cada um propaga CAPEX, DRE, NOI, dívida, equity, valuation e retorno sem qualquer valor digitado no meio da cadeia.
Execução 218ba134f851 · versão python-financial-engine/6.0 (Value Creation Plan — 3 cenários) · MANUAL · 03/08/2026, 20:52:09
BASE2 atenção
Cenário Oficial do Modelo
15,4%
TIR do equity 17,2% · DSCR mín. 1,97x · LTC 24%
Caso documentado — CAPEX Oficial e revisão operacional aprovados.
Caso oficial que alimenta todas as abas da plataforma.
VALUE CREATION1 atenção
Cenário Comparativo
17,9%
TIR do equity 23,8% · DSCR mín. 1,60x · LTC 45%
Value engineering, should-cost de FF&E, excelência operacional e funding incentivado.
Plano de criação de valor, exibido apenas em comparação — não alimenta automaticamente nenhuma aba.
Ponderada por probabilidade de captura: TIR de 17,1% no projeto e 21,5% no equity (69% do ganho).
UPSIDE1 atenção
Potencial Adicional
20,1%
TIR do equity 28,9% · DSCR mín. 1,63x · LTC 55%
Should-cost integral, ramp comercial acelerado e estrutura de capital plenamente incentivada.
Potencial adicional condicionado à execução superior das alavancas.
Ponderada por probabilidade de captura: TIR de 18,4% no projeto e 24,6% no equity (65% do ganho).
TIR por cenário do plano
Projeto, equity e resultado ponderado pela probabilidade de captura de cada alavanca.
Matriz BASE × VALUE CREATION × UPSIDE
Cadeia completa, do CAPEX ao retorno, por cenário.
| Indicador | BASE | VALUE CREATION | UPSIDE |
|---|---|---|---|
| CAPEX total | R$ 136.8 mi | R$ 123.0 mi | R$ 119.2 mi |
| CAPEX por chave | R$ 589 mil | R$ 530 mil | R$ 514 mil |
| Dívida contratada | R$ 32.8 mi | R$ 55.4 mi | R$ 65.6 mi |
| Equity requerido | R$ 98.5 mi | R$ 60.7 mi | R$ 48.1 mi |
| Receita estabilizada | R$ 68.1 mi | R$ 72.1 mi | R$ 76.7 mi |
| Margem GOP | 45,2% | 47,2% | 48,7% |
| Margem EBITDA | 38,0% | 40,0% | 41,6% |
| NOI estabilizado | R$ 23.8 mi | R$ 26.7 mi | R$ 29.6 mi |
| Yield on cost | 17,4% | 21,7% | 24,8% |
| TIR do projeto | 15,4% | 17,9% | 20,1% |
| TIR do equity | 17,2% | 23,8% | 28,9% |
| VPL do projeto | R$ 21.7 mi | R$ 63.7 mi | R$ 105.5 mi |
| MOIC do equity | 4,42x | 7,28x | 10,54x |
| Payback do equity | 11.6 anos | 9.5 anos | 8.3 anos |
| DSCR mínimo | 1,97x | 1,60x | 1,63x |
| LLCR | 3,05x | 2,41x | 2,41x |
| WACC | 13,1% | 11,6% | 10,7% |
| Spread TIR × WACC | 227 bps | 626 bps | 934 bps |
| Valor de saída bruto | R$ 331.9 mi | R$ 353.4 mi | R$ 414.2 mi |
| Valor por chave na saída | R$ 1.4 mi | R$ 1.5 mi | R$ 1.8 mi |
| Ocupação de breakeven | 38,7% | 40,0% | 38,6% |
Invariantes de coerência
Testes bloqueantes e sinalizações executados pelo motor ao fim de cada cenário.
BASE
10 de 12 aprovados| Fontes = Usos | Fontes R$ 131,345,028 × Usos R$ 131,345,028 | bloqueante |
| Soma dos buckets de CAPEX = total | Buckets R$ 128,178,861 × total R$ 128,178,861 | bloqueante |
| CAPEX por chave na banda de bandeira internacional | R$ 589,447/chave — banda R$ 450,000 a R$ 620,000 | sinalização |
| FF&E por chave na banda de marca | R$ 101,731/chave — banda R$ 50,000 a R$ 95,000 — fora da curva, sinalizado; especificação acima do padrão de marca | sinalização |
| ADR blended dentro do teto de premissa | Uplift de mix de 0.0% sobre ADR base de R$ 809; inflação aplicada apenas pelo motor | bloqueante |
| Margem GOP na banda de referência superior | GOP USALI de 45.2% — banda 38% a 50% | sinalização |
| Teste de sinal da alavancagem | Alavancagem positiva: yield-on-cost de 17.41% ≥ Kd de 11.82% | bloqueante |
| Cap rate de saída ≥ going-in | Saída de 9.00% × going-in de 9.50% — cap rate do caso documentado, mantido sem alteração | bloqueante |
| DSCR mínimo ≥ covenant | DSCR mínimo de 1.97x contra covenant de 1.30x | bloqueante |
| Sazonalidade com 12 fatores e média 1,00 | 12 fatores, média 1.000 | bloqueante |
| Enterprise value positivo, com divergências explicadas | Gordon Growth apura valor terminal deprimido porque o UFCF do último ano de projeção ainda absorve capital de giro e imposto pleno; a nota metodológica registra que o método não é aderente a ativo hoteleiro em estabilização e a referência é o cap rate de saída | sinalização |
| Métodos de valuation reconciliam com o NAV (±15%) | Maior divergência de 91.9% (DCF + Múltiplo EV/EBITDA) contra NAV de ativo de R$ 250,645,918. O DCF incorpora a fase de obra e o ramp operacional, enquanto o NAV parte do NOI estabilizado capitalizado — a diferença é temporal, não metodológica | sinalização |
VALUE CREATION
11 de 12 aprovados| Fontes = Usos | Fontes R$ 116,012,906 × Usos R$ 116,012,906 | bloqueante |
| Soma dos buckets de CAPEX = total | Buckets R$ 112,457,153 × total R$ 112,457,153 | bloqueante |
| CAPEX por chave na banda de bandeira internacional | R$ 530,196/chave — banda R$ 450,000 a R$ 620,000 | sinalização |
| FF&E por chave na banda de marca | R$ 78,000/chave — banda R$ 50,000 a R$ 95,000 | sinalização |
| ADR blended dentro do teto de premissa | Uplift de mix de 0.0% sobre ADR base de R$ 809; inflação aplicada apenas pelo motor | bloqueante |
| Margem GOP na banda de referência superior | GOP USALI de 47.2% — banda 38% a 50% | sinalização |
| Teste de sinal da alavancagem | Alavancagem positiva: yield-on-cost de 21.70% ≥ Kd de 9.00% | bloqueante |
| Cap rate de saída ≥ going-in | Saída de 9.50% × going-in de 9.50% | bloqueante |
| DSCR mínimo ≥ covenant | DSCR mínimo de 1.60x contra covenant de 1.30x | bloqueante |
| Sazonalidade com 12 fatores e média 1,00 | 12 fatores, média 1.000 | bloqueante |
| Enterprise value positivo, com divergências explicadas | Todos os métodos positivos | sinalização |
| Métodos de valuation reconciliam com o NAV (±15%) | Maior divergência de 77.3% (DCF + Exit Cap Rate) contra NAV de ativo de R$ 280,960,844. O DCF incorpora a fase de obra e o ramp operacional, enquanto o NAV parte do NOI estabilizado capitalizado — a diferença é temporal, não metodológica | sinalização |
UPSIDE
11 de 12 aprovados| Fontes = Usos | Fontes R$ 111,845,927 × Usos R$ 111,845,927 | bloqueante |
| Soma dos buckets de CAPEX = total | Buckets R$ 108,047,126 × total R$ 108,047,126 | bloqueante |
| CAPEX por chave na banda de bandeira internacional | R$ 513,940/chave — banda R$ 450,000 a R$ 620,000 | sinalização |
| FF&E por chave na banda de marca | R$ 70,000/chave — banda R$ 50,000 a R$ 95,000 | sinalização |
| ADR blended dentro do teto de premissa | Uplift de mix de 2.5% sobre ADR base de R$ 809; inflação aplicada apenas pelo motor | bloqueante |
| Margem GOP na banda de referência superior | GOP USALI de 48.7% — banda 38% a 50% | sinalização |
| Teste de sinal da alavancagem | Alavancagem positiva: yield-on-cost de 24.82% ≥ Kd de 8.00% | bloqueante |
| Cap rate de saída ≥ going-in | Saída de 9.00% × going-in de 9.50% — compressão admitida no UPSIDE por marca e estabilização plena | bloqueante |
| DSCR mínimo ≥ covenant | DSCR mínimo de 1.63x contra covenant de 1.30x | bloqueante |
| Sazonalidade com 12 fatores e média 1,00 | 12 fatores, média 1.000 | bloqueante |
| Enterprise value positivo, com divergências explicadas | Todos os métodos positivos | sinalização |
| Métodos de valuation reconciliam com o NAV (±15%) | Maior divergência de 67.2% (DCF + Múltiplo EV/EBITDA) contra NAV de ativo de R$ 311,455,614. O DCF incorpora a fase de obra e o ramp operacional, enquanto o NAV parte do NOI estabilizado capitalizado — a diferença é temporal, não metodológica | sinalização |
Memória de premissas por cenário
Cada driver declara origem, benchmark e método — nenhum valor é arbitrado.
| Driver | Base | Value Creation | Upside | Benchmark | Método |
|---|---|---|---|---|---|
| Hard cost | CAPEX Oficial bottom-up (should-cost por m²) | −12% por value engineering de estrutura, fachada e MEP | −15% com should-cost integral e contratação por pacote | RLB / Sinapi — faixa de R$ 6,2 mil a R$ 7,8 mil por m² para padrão superior branded | Should Cost + Lean Design + Life Cycle Cost |
| FF&E por chave | Orçamento oficial por ambiente | R$ 78 mil/chave | R$ 70 mil/chave | brand standard de bandeira internacional — R$ 50 mil a R$ 95 mil por chave | Especificação ambiente a ambiente com equalização de fornecedores |
| Ocupação estabilizada | 72,7% | +2,0 p.p. por corporate sales e programa de fidelidade internacional | +4,0 p.p. com base MICE consolidada | FOHB / HotelInvest — hotéis branded em cidades industriais paulistas: 68% a 76% | Ramp comercial por segmento (transiente, grupos, eventos) |
| ADR blended | R$ 511 a preços de Ano 1 | sem alteração de tarifa | +2,5% exclusivamente por mix de canais e segmentos | STR — ADR de padrão superior em Sorocaba e região | Revenue management por mix; proibido inflar tarifa |
| Receitas acessórias | Base do modelo | +R$ 1,8 mi/ano (banquetes, rooftop, coworking, retail, estacionamento) | +R$ 2,6 mi/ano com exploração comercial plena | USALI — Minor Operated Departments entre 4% e 8% da receita total | Receita por m² de área comercial e por evento realizado |
| Margem GOP | Base operacional do modelo | +2,0 p.p. por produtividade de folha e utilities | +3,5 p.p. com terceirização seletiva e energia contratada no mercado livre | USALI — GOP de 38% a 50% para hotelaria de padrão superior de bandeira com base de convenções | Eficiência operacional sem corte linear de quadro |
| Custo da dívida | 11,80% (IPCA + spread) | 9,00% — FUNGETUR e Desenvolve SP | 8,00% — funding incentivado integral | Linhas de turismo e desenvolvimento regional vigentes | Blend de linhas incentivadas com carência alinhada à obra |
| LTC | 25% | 45% | 55% | Project finance hoteleiro — 40% a 60% de LTC | LTC limitado por DSCR ≥ 1,30x e por teste de sinal da alavancagem |
| Cap rate de saída | 9,00% | 9,50% (conservador, acima do going-in) | 9,00% com justificativa de marca e estabilização plena | JLL / HVS — cap rates hoteleiros no interior de São Paulo | Cap rate de saída ≥ going-in salvo justificativa registrada |
| Permuta do terreno | Não aplicada | Terreno integralizado a valor de book | Terreno integralizado a valor de laudo | Prática de estruturação fundiária em desenvolvimento hoteleiro | Integralização em espécie reduz desembolso de caixa do sponsor |
TIR por cenário de sensibilidade operacional
Cenários históricos do motor operacional (base, conservador, otimista e stress).
Matriz de cenários operacionais
| Indicador | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Ocupação estabilizada | 72,7% | 68,8% | 79,0% | 63,0% | 72,7% |
| ADR estabilizado | R$ 809 | R$ 837 | R$ 868 | R$ 844 | R$ 809 |
| RevPAR | R$ 588 | R$ 576 | R$ 685 | R$ 531 | R$ 588 |
| NOI estabilizado | R$ 23.8 mi | R$ 22.6 mi | R$ 31.0 mi | R$ 19.0 mi | R$ 23.8 mi |
| Margem EBITDA | 38,0% | 36,8% | 42,0% | 33,9% | 38,0% |
| CAPEX total | R$ 128.2 mi | R$ 128.2 mi | R$ 128.2 mi | R$ 128.2 mi | R$ 119.2 mi |
| TIR do projeto | 15,4% | 14,7% | 18,9% | 12,6% | 16,3% |
| TIR do equity | 17,2% | 16,4% | 21,3% | 13,8% | 18,3% |
| MOIC | 4,42x | 4,16x | 5,87x | 3,43x | 4,77x |
| VPL | R$ 21.7 mi | R$ 14.7 mi | R$ 61.3 mi | (R$ 5.1 mi) | R$ 29.1 mi |
| DSCR mínimo | 1,97x | 1,85x | 2,59x | 1,54x | 2,11x |
| Valor de saída | R$ 331.9 mi | R$ 313.9 mi | R$ 433.9 mi | R$ 263.0 mi | R$ 331.9 mi |
| WACC | 13,1% | 13,1% | 13,1% | 13,1% | 13,1% |
| QA do cenário | APROVADO | APROVADO | APROVADO | APROVADO | APROVADO |
Retorno completo por cenário
TIR de projeto, equity e LP, MOIC, DPI, cash-on-cash e payback, com pass/fail contra os dois hurdles.
| Métrica | BASE · oficial | VALUE CREATION | UPSIDE |
|---|---|---|---|
| TIR do projeto | 15,42% | 17,87% | 20,06% |
| TIR do equity | 17,23% | 23,77% | 28,85% |
| TIR do LP | 17,23% | 23,77% | 28,85% |
| MOIC / TVPI | 4,42x | 7,28x | 10,54x |
| DPI | 4,42x | 7,28x | 10,54x |
| Cash-on-cash médio | 44,15% | 72,80% | 105,43% |
| Payback do equity | 11,6 anos | 9,5 anos | 8,3 anos |
| Payback do projeto | 11,4 anos | 10,3 anos | 9,7 anos |
| DSCR mínimo | 1,97x | 1,60x | 1,63x |
| CAPEX por chave | R$ 589 mil | R$ 530 mil | R$ 514 mil |
| TIR ponderada pela captura (projeto) | — | 17,11% | 18,43% |
| TIR ponderada pela captura (equity) | — | 21,46% | 24,65% |
| Hurdles (projeto × WACC · equity × Ke) | passpass | passpass | passpass |
TIR e VPL ponderados do Value Creation Plan são Σ(impacto da alavanca × probabilidade de captura), publicados pelo motor — nunca a soma cheia das alavancas.
Trava de dupla contagem
Centros de receita já presentes no BASE não podem reaparecer como upside incremental.
| Centro de receita | Receita no BASE | Alavanca do VCP | Leitura | Status |
|---|---|---|---|---|
| Eventos (locação, banquetes e AV) | R$ 6.2 mi | Receitas acessórias | Centro já embutido no BASE com R$ 6,2 mi no ano estabilizado. A alavanca "Receitas acessórias" do VALUE CREATION entra como driver incremental (R$ 1,8 mi sobre a base de R$ 0), portanto só o incremento é contado. | TRAVADO |
| Rooftop Bar | R$ 989 mil | Receitas acessórias | Centro já embutido no BASE com R$ 989 mil no ano estabilizado. A alavanca "Receitas acessórias" do VALUE CREATION entra como driver incremental (R$ 1,8 mi sobre a base de R$ 0), portanto só o incremento é contado. | TRAVADO |
| SPA | R$ 2.2 mi | Receitas acessórias | Centro já embutido no BASE com R$ 2,2 mi no ano estabilizado. A alavanca "Receitas acessórias" do VALUE CREATION entra como driver incremental (R$ 1,8 mi sobre a base de R$ 0), portanto só o incremento é contado. | TRAVADO |
| Coworking | R$ 77 mil | Receitas acessórias | Centro já embutido no BASE com R$ 77 mil no ano estabilizado. A alavanca "Receitas acessórias" do VALUE CREATION entra como driver incremental (R$ 1,8 mi sobre a base de R$ 0), portanto só o incremento é contado. | TRAVADO |