Tese de investimento
Ativo operacionalmente sólido, com equação de capital a ser recalibrada
Racional
Por que o hotel funciona — e por que, na estrutura atual de custo, o retorno ainda se situa abaixo da taxa mínima de atratividade.
O empreendimento combina 232 unidades midscale com uma base robusta de receitas acessórias (restaurante, rooftop, 871 m² de eventos e convenções (600 pax), SPA, coworking, lojas e 80 vagas). A operação estabilizada entrega margem EBITDA de 29,6% e NOI de R$ 15.8 mi, dentro da faixa de referência para hotéis midscale brasileiros bem operados.
A variável determinante não é operacional, e sim o custo de implantação. Com R$ 552 mil por chave, o yield on cost de 12,30% praticamente iguala o cap rate de saída de 9,00%. Sem spread de desenvolvimento, o projeto captura apenas o retorno do ativo estabilizado — abaixo do WACC de 13,15%.
Daí a centralidade do comparativo Rota A (Hold institucional) × Rota B (Condo-hotel): a Rota B monetiza o valor imobiliário na venda das unidades e reduz a exposição de equity, ao custo de risco de velocidade de vendas e perda de controle do ativo.
Alavancas de investibilidade
Reduzir CAPEX
Cada 10% de CAPEX equivale a ~160 bps de TIR do projeto.
Elevar ADR
ADR +10% move a TIR mais do que ocupação +10%.
Comprimir cap rate de saída
Saída a 7,5% recoloca a TIR do equity acima de 9%.
Permuta do terreno
Reduz o desembolso inicial e melhora a TIR do equity.
Alavancagem
Acima de 30% LTC o DSCR rompe o covenant de 1,30x.
Drivers de demanda
Base de captação do ativo no raio de 1,5 km.
Cacau Park
3 milhões de visitantes/ano previstos a partir de dez/2027, a 1,2 km do terreno.
Jockey Club de Sorocaba
Polo de eventos e lazer a 1,2 km, gerando demanda de fim de semana e eventos sociais.
Eixo industrial e universitário
UFV Itu a 1,0 km e base industrial regional sustentam a demanda corporativa semanal.
Rodovia Castelo Branco
Acesso no km 82, a 950 m — captura de demanda de passagem e de eventos regionais.