Investment Score
Score institucional em 14 pilares
Cada pilar recebe nota de 0 a 10 e peso conforme materialidade para a decisão de investimento. A nota final é a média ponderada.
Notas por pilar
Nota, peso, justificativa e evidência numérica.
| Pilar | Nota | Escala | Peso | Justificativa | Evidência |
|---|---|---|---|---|---|
| Projeto | 7.5 | 7 | Programa bem dimensionado para midscale: 232 UHs, mix de 3 tipologias e 17.249,63 m² construídos (GFA oficial) com forte base de áreas geradoras de receita acessória. | 232 UHs · 17.249,63 m² · 80 vagas · 871 m² de eventos (600 pax) | |
| Mercado | 7.0 | 8 | Sorocaba combina base industrial, universitária e a âncora do Cacau Park; demanda corporativa semanal e lazer de fim de semana são complementares. | Ocupação estabilizada de 70% com break-even em 51,2% | |
| Localização | 8.0 | 7 | Acesso à Castelo Branco a 950 m e três geradores de demanda em raio de 1,5 km; micro-localização é o ponto mais forte da tese. | Cacau Park 1,2 km · Jockey 1,2 km · UFV Itu 1,0 km | |
| Liquidez | 5.0 | 6 | Ativo hoteleiro em cidade secundária tem universo restrito de compradores institucionais; a Rota B (condo) melhora a liquidez ao custo de controle. | Ticket de saída de R$ 221,2 mi em mercado secundário | |
| Concorrência | 6.0 | 5 | Oferta midscale existente é pulverizada e antiga, mas a barreira de entrada é baixa: novo produto pode ser replicado em 36 meses. | ADR base de R$ 609 a preços correntes | |
| CAPEX | 3.0 | 10 | Principal fragilidade da tese. O custo por chave está acima da faixa midscale brasileira e comprime todo o spread de desenvolvimento. | R$ 552.495 por chave · R$ 7.431/m² | |
| Eficiência operacional | 8.0 | 8 | Margem EBITDA estabilizada dentro da referência USALI para midscale bem operado; estrutura de custos e reserva FF&E consistentes. | Margem EBITDA de 29,6% · NOI de R$ 15,8 mi | |
| Risco | 5.0 | 9 | Risco operacional controlado, mas risco de execução de CAPEX e dependência do Cacau Park são materiais; stress combinado derruba a TIR de forma relevante. | Stress combinado: TIR do projeto de 0,0% | |
| Governança | 6.5 | 6 | Modelo auditado com 20 testes de integridade e trilha de premissas; falta ainda contrato de gestão assinado, SPE constituída e política de distribuição formalizada. | 19/20 testes aprovados · APROVADO | |
| Funding | 5.5 | 7 | Estrutura conservadora (LTC de 25%) por imposição do covenant de DSCR; alavancagem é negativa, já que o custo da dívida supera o yield on cost. | LTC 25% · Kd 11,8% > YoC 12,3% | |
| Valuation | 3.5 | 9 | Todos os quatro métodos de valuation convergem para valor de equity negativo no custo de capital atual — o ativo vale menos do que custa construir. | EV (DCF + Exit Cap) de R$ -14,0 mi | |
| Retorno | 3.5 | 10 | TIR do equity abaixo do custo de capital próprio; MOIC atrativo apenas por efeito de prazo (10 anos), não por criação de valor. | TIR equity 11,3% vs Ke 14,9% · MOIC 2,81x | |
| ESG | 5.5 | 4 | Projeto novo permite eficiência energética e hídrica desde a concepção, mas não há certificação (LEED/EDGE), matriz de emissões nem política social formalizada. | Sem certificação contratada no escopo atual de CAPEX | |
| Exit | 5.0 | 8 | Sete rotas de saída modeladas, com dispersão relevante de resultado; a saída para renda a cap comprimido é a única que se aproxima do custo de capital. | Melhor rota: Refinanciamento (cash-out) · TIR 12,0% |
Onde o projeto ganha
Três pilares de maior nota.
Localização · 8.0
Acesso à Castelo Branco a 950 m e três geradores de demanda em raio de 1,5 km; micro-localização é o ponto mais forte da tese.
Eficiência operacional · 8.0
Margem EBITDA estabilizada dentro da referência USALI para midscale bem operado; estrutura de custos e reserva FF&E consistentes.
Projeto · 7.5
Programa bem dimensionado para midscale: 232 UHs, mix de 3 tipologias e 17.249,63 m² construídos (GFA oficial) com forte base de áreas geradoras de receita acessória.
Onde o projeto perde
Três pilares de menor nota.
CAPEX · 3.0
Principal fragilidade da tese. O custo por chave está acima da faixa midscale brasileira e comprime todo o spread de desenvolvimento.
Retorno · 3.5
TIR do equity abaixo do custo de capital próprio; MOIC atrativo apenas por efeito de prazo (10 anos), não por criação de valor.
Valuation · 3.5
Todos os quatro métodos de valuation convergem para valor de equity negativo no custo de capital atual — o ativo vale menos do que custa construir.