Decisão estrutural
Rota A — Hold × Rota B — Condo-hotel
As duas estruturas são modeladas com o mesmo ativo físico e o mesmo CAPEX. O que muda é quem detém o imóvel, quem carrega o risco operacional e quando o capital retorna.
Rota A — Hold institucional
Exposição residual: o investidor permanece 100% dono do ativo até a saída, com valor de equity de R$ 311.6 mi no ano terminal.
Rota B — Condo-hotel
Com o CAPEX atual, o VGV de R$ 89.1 mi não cobre o custo de incorporação: a margem é de -67,7%. A rota só se viabiliza com preço por UH substancialmente acima do praticado em Sorocaba ou com CAPEX menor.
Comparação lado a lado
| Dimensão | Rota A — Hold | Rota B — Condo |
|---|---|---|
| Retorno absoluto (TIR) | 17,2% | 5,7% |
| Múltiplo sobre capital | 4,42x | — |
| Necessidade máxima de equity | R$ 98.5 mi | R$ 55.2 mi |
| Tempo de exposição do capital | 11,6 anos | 4–6 anos (até quitação do estoque) |
| Liquidez do capital | Baixa até a saída | Média — retorno conforme vendas |
| Risco de execução | Alto | Alto |
| Risco de operação | Integral do investidor | Diluído no pool |
| Risco de venda | Concentrado em um comprador institucional | Pulverizado em 232 compradores |
| Escalabilidade | Alta — replicável em portfólio | Baixa — depende do mercado local |
| Potencial de saída institucional | Alto — ativo único e íntegro | Nulo — dominialidade fracionada |
| Risco de mercado (demanda) | Alto | Médio |
| Risco de construção / CAPEX | Alto | Alto |
| Risco de velocidade de vendas | Baixo | Alto |
| Risco de alavancagem | Alto | Baixo |
| Risco de governança operacional | Baixo | Alto |
Fluxos da Rota B
Vendas, comissões, fluxo do incorporador e do adquirente.
| C1 | C2 | C3 | Y1 | Y2 | Y3 | Y4 | Y5 | Y6 | Y7 | Y8 | Y9 | Y10 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vendas brutas | R$ 20.387.869 | R$ 41.580.112 | R$ 27.132.020 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 |
| (–) Comissões e marketing | (R$ 1.732.969) | (R$ 3.534.309) | (R$ 2.306.222) | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 |
| Vendas líquidas | R$ 18.654.900 | R$ 38.045.802 | R$ 24.825.798 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 |
| Fluxo do incorporador | (R$ 10.803.454) | (R$ 7.793.140) | (R$ 28.055.767) | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 |
| Renda do pool hoteleiro | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 3.927.829 | R$ 5.264.375 | R$ 6.358.134 | R$ 6.591.615 | R$ 6.794.418 | R$ 7.021.720 | R$ 7.255.238 | R$ 7.516.056 | R$ 7.741.206 | R$ 7.993.781 |
| Fluxo do adquirente (por UH) | (R$ 10.803.454) | (R$ 7.793.140) | (R$ 28.055.767) | R$ 3.927.829 | R$ 5.264.375 | R$ 6.358.134 | R$ 6.591.615 | R$ 6.794.418 | R$ 7.021.720 | R$ 7.255.238 | R$ 7.516.056 | R$ 7.741.206 | R$ 7.993.781 |
Recomendação
Nenhuma das rotas atinge a taxa mínima de atratividade no CAPEX Oficial de R$ 136.8 mi (R$ 589 mil por chave). A Rota A entrega TIR de equity de 17,2% contra um custo de equity de 14,9%; a Rota B tem margem de incorporação negativa (-67,7%).
Entre as duas, a Rota A é preferível: preserva a integridade dominial do ativo, mantém a operação sob governança única, permite saída institucional para um FII ou fundo de hospitalidade e é escalável para um portfólio. A A Rota B antecipa a monetização, com retorno econômico inferior e restrição à saída institucional futura.
Estruturas de capital — retorno ajustado ao risco
Maior retorno ajustado ao risco entre as estruturas com TIR publicada pelo motor: Hold institucional (TIR do equity 17,23%, risco alto (exposição integral ao ciclo operacional), retorno ajustado 12,77%). As demais estruturas permanecem em avaliação qualitativa até que o motor publique fluxo próprio para cada veículo.
| Estrutura | TIR do equity | Ajustada ao risco | Risco | Liquidez | Equity exigido | Duração | Escalabilidade | Aderência |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Hold institucionalrecomendada TIR do equity do cenário oficial (motor). | 17,23% | 12,77% | Alto (exposição integral ao ciclo operacional) | Baixa até o evento de saída | Elevado | 10 anos | Replicável em portfólio | Alta |
| Condo-hotel TIR do adquirente publicada no bloco condo do motor. | 5,68% | 5,17% | Médio (risco de velocidade de vendas) | Alta na fase de vendas | Reduzido | 4 a 6 anos | Replicável com adaptação | Média |
| Multipropriedade Não modelada pelo motor nesta versão — avaliação qualitativa. | n/d | n/d | Médio-alto (dependência de estrutura de vendas) | Média | Reduzido | 5 a 7 anos | Baixa | Baixa |
| Joint venture Não modelada pelo motor nesta versão — avaliação qualitativa. | n/d | n/d | Médio (governança compartilhada) | Média | Parcial | 8 a 10 anos | Replicável em portfólio | Alta |
| Sale & leaseback Não modelada pelo motor nesta versão — avaliação qualitativa. | n/d | n/d | Médio (cobertura de EBITDAR) | Alta no fechamento | Baixo após operação | 3 a 5 anos | Replicável com adaptação | Média |
| Estrutura híbrida Não modelada pelo motor nesta versão — avaliação qualitativa. | n/d | n/d | Médio | Média-alta | Moderado | 6 a 8 anos | Replicável em portfólio | Alta |
| FII Não modelada pelo motor nesta versão — avaliação qualitativa. | n/d | n/d | Baixo-médio (pulverizado) | Alta (mercado secundário) | Baixo para o sponsor | Perpétuo com saída em cotas | Baixa | Média-alta |