Data Room Index

Índice de due diligence

Documentação exigida por um comprador institucional, organizada por frente, com status e responsável.

Prontidão do data room

23,5%

8 de 34 documentos disponíveis

Disponíveis

Em elaboração

Pendentes

Jurídica

0/4

Matrícula atualizada do terreno e certidões de ônus reais
Jurídico
Pendente
Contrato social da SPE e acordo de acionistas
Jurídico
Em elaboração
Certidões negativas (federal, estadual, municipal, trabalhista)
Jurídico
Pendente
Parecer de due diligence imobiliária
Escritório externo
Pendente

Financeira

3/4

Modelo financeiro integrado (motor + workbook)
Deal Advisory
Disponível
QA do modelo — 20 testes de integridade
Deal Advisory
Disponível
Fontes e aplicações e cronograma de desembolsos
CFO
Disponível
Term sheet da dívida sênior
CFO
Pendente

Fiscal

0/3

Parecer de estruturação tributária (Lucro Real vs. Presumido)
Tributário
Em elaboração
Estudo de créditos de PIS/COFINS na fase de obra
Tributário
Pendente
Impacto da reforma tributária (IBS/CBS) sobre hotelaria
Tributário
Pendente

Contábil

2/3

Política contábil da SPE e plano de contas USALI
Controladoria
Em elaboração
Critérios de capitalização de juros durante a obra
Controladoria
Disponível
Cronograma de depreciação por classe de ativo
Controladoria
Disponível

Operacional

0/4

Propostas de operadoras (HMA) e comparativo de fees
Sponsor
Pendente
Estudo de mercado e demanda com peer set (STR/HVS)
Consultoria
Em elaboração
Orçamento pré-abertura e plano de contratação
Operadora
Pendente
Plano comercial e contratos corporativos-âncora
Comercial
Pendente

Arquitetônica

2/3

Projeto legal aprovado e quadro de áreas
Arquitetura
Disponível
Projeto executivo e cadernos de acabamento
Arquitetura
Em elaboração
Programa de necessidades e mix de UHs
Arquitetura
Disponível

Ambiental

0/3

Estudo ambiental e outorga de recursos hídricos
Consultoria ambiental
Pendente
Plano de gerenciamento de resíduos de obra
Gerenciadora
Pendente
Baseline de eficiência energética e hídrica (ESG)
Sustentabilidade
Pendente

Licenciamento

0/3

Alvará de construção e diretrizes municipais
Aprovações
Em elaboração
AVCB / projeto de segurança contra incêndio
Aprovações
Pendente
Licença sanitária e demais licenças de operação
Aprovações
Pendente

Contratos

0/4

Contrato EPC / GMP com construtora
Sponsor
Pendente
Contrato de gestão hoteleira (HMA)
Sponsor
Pendente
Contratos de exploração de A&B, estacionamento e lojas
Comercial
Pendente
Apólices de seguro (risco de engenharia, performance bond)
CFO
Pendente

Projetos

1/3

Projetos complementares (estrutura, MEP, fundações)
Engenharia
Em elaboração
Orçamento analítico e cronograma físico-financeiro
Gerenciadora
Disponível
Sondagem geotécnica e laudo de fundações
Engenharia
Pendente

Condições precedentes ao closing

Matrícula limpa, certidões negativas e parecer de due diligence imobiliária.
SPE constituída com acordo de acionistas e política de distribuição formalizada.
Alvará de construção emitido e projeto executivo concluído.
Contrato EPC/GMP assinado com performance bond e seguro de risco de engenharia.
Contrato de gestão hoteleira (HMA) assinado com operadora de marca.
Term sheet de dívida sênior com covenants e conta reserva definidos.

Condições críticas de due diligence

5 de 5 condições ainda bloqueiam o closing. Cada item declara o indicador do modelo que depende dele.

Documento / evidência	Responsável	Impacto no modelo	Status
Laudo de avaliação do terreno (matrícula, ITBI, valor de mercado)bloqueia closing	Sponsor / avaliador registrado	Valida a linha de terreno do CAPEX Oficial e a hipótese de permuta do Value Creation Plan.	Pendente
Solução técnica de APP e talvegue com anuência ambientalbloqueia closing	Consultoria ambiental / prefeitura	Define área efetivamente edificável, cronograma de licenciamento e contingência de obra.	Em elaboração
Term sheet de dívida sênior (spread, carência, covenants, conta reserva)bloqueia closing	Estruturação financeira	Confirma Kd, LTC e o covenant de DSCR usados no dimensionamento automático da dívida.	Pendente
LOI / HMA com a operadora internacional (marca, fees, performance test)bloqueia closing	Sponsor / operadora	Sustenta o prêmio de ADR de marca, os fees de gestão e a curva de ramp-up.	Em elaboração
Estudo de demanda primário (STR/HVS) com fair share e pipeline competitivobloqueia closing	Consultoria de hotelaria	Única evidência capaz de mover a ocupação estabilizada de hipótese para premissa validada.	Pendente

Riscos e mitigantes

Cada risco do registro ligado ao seu mitigante e ao responsável pela execução.

Risco	Quantificação	Mitigante	Responsável
Demanda corporativa e de eventos abaixo da curva projetada de ramp-up. Mercado · prob. Média · impacto Alto	Ocupação −10% leva a TIR do projeto de 15,4% para 13,6%.	Contratos corporativos pré-abertura com indústrias e universidades do eixo; calendário de eventos ancorado no Jockey e no Cacau Park.	Diretoria Comercial / Operadora
Estouro de CAPEX sobre o orçamento de referência do book. Execução · prob. Alta · impacto Crítico	CAPEX +15% derruba a TIR para 13,7%; +25% para 0,0%.	Contrato EPC a preço máximo garantido (GMP), contingência de 5% travada e engenheiro do proprietário com poder de veto sobre change orders.	Sponsor / Gerenciadora de obra
Atraso no cronograma de 36 meses, postergando a estabilização. Construção · prob. Média · impacto Alto	Atraso de 12 meses reduz a TIR para 0,0%; 24 meses, para 0,0%.	Multas por atraso no EPC, seguro performance bond e sequenciamento que permita abertura parcial por torre/pavimento.	Gerenciadora de obra
Atraso ou condicionantes na aprovação municipal, ambiental e do Corpo de Bombeiros. Licenciamento · prob. Média · impacto Médio	Cada 6 meses de atraso de licença consome caixa de estruturação e desloca todo o fluxo operacional em 2 semestres.	Due diligence urbanística prévia, consultoria de aprovações dedicada e marco contratual de licença como condição precedente ao 1º desembolso de dívida.	Jurídico / Consultoria de aprovações
Desempenho abaixo do padrão USALI: GOP margin e produtividade de A&B. Operação · prob. Média · impacto Médio	Receita de A&B −20% e eventos −30% custam, respectivamente, 0,0% e 0,0% de TIR do projeto.	Contrato de gestão com operadora de marca, incentive fee sobre GOP e terceirização do A&B com aluguel mínimo garantido.	Operadora hoteleira
Indisponibilidade ou encarecimento da dívida de projeto; quebra de covenant de DSCR. Financiamento · prob. Média · impacto Alto	DSCR mínimo do caso base é 1,97x contra covenant de 1,30x — folga de apenas 51%.	LTC travado em 25%, conta reserva de serviço da dívida de 6 meses e cláusula de cash sweep antes de distribuição.	CFO / Estruturação financeira
Deterioração do cenário macro brasileiro, com impacto sobre demanda e risco-país. Macroeconomia · prob. Média · impacto Alto	Risco-país de 2,2% já embutido no Ke de 14,9%; cada 100 bps adicionais reduzem o valor presente da perpetuidade.	Dual currency no modelo, exposição de receita majoritariamente doméstica e horizonte de saída flexível entre os anos 7 e 10.	Comitê de Investimentos
Elevação da curva de juros, encarecendo a dívida e descomprimindo o cap rate de saída. Taxa de juros · prob. Alta · impacto Crítico	Custo da dívida +2 p.p.: TIR de 0,0%. Cap rate de saída +150 bps: TIR de 0,0%.	Preferência por dívida indexada ao IPCA com hedge parcial, trava de taxa na assinatura e refinanciamento na estabilização.	CFO
Inflação de custos operacionais e de obra acima da inflação de tarifas. Inflação · prob. Alta · impacto Médio	Inflação de custos +3 p.p. leva a TIR para 0,0%; o modelo já projeta despesas a 4,8% contra receitas a 4,5%.	Revisão tarifária semestral, contratos de suprimento anuais com teto e produtividade de mão de obra monitorada por UH ocupada.	Operadora / Controladoria
Entrada de nova oferta padrão superior no eixo Sorocaba–Itu após a abertura do Cacau Park. Oferta futura · prob. Média · impacto Alto	Nova oferta pressiona simultaneamente ADR e ocupação; a combinação Occ −10% e ADR −10% já é capturada no stress combinado severo.	Vantagem de first mover com abertura antes/junto ao parque, fidelização corporativa e diferenciação por área de eventos.	Asset Management
Guerra de preço com hotéis existentes na fase de ramp-up. Concorrência · prob. Média · impacto Médio	ADR −10% custa 204 bps de TIR do projeto.	Disciplina de revenue management, mix de canais com peso em corporativo contratado e defesa de ADR via pacotes de eventos.	Revenue Management
Ausência de contrato de gestão assinado com marca reconhecida. Operadora · prob. Alta · impacto Alto	Sem marca, o cap rate de saída exigido pelo comprador institucional sobe — cada 50 bps de cap rate movem o valor de saída em ~5%.	Processo competitivo com três operadoras, base fee reduzida, incentive fee sobre GOP e performance test com direito de rescisão.	Sponsor
Janela de liquidez fechada no ano-alvo de saída em mercado secundário. Exit · prob. Média · impacto Alto	Dispersão entre a melhor e a pior rota de saída modelada é de 244 bps de TIR.	Sete rotas de saída mantidas vivas (FII, REIT, PE, operadora, SLB, refi e recap) e estrutura societária em SPE pronta para venda de quotas.	Comitê de Investimentos

Benchmarks citados e fontes

Toda comparação de mercado usada no modelo, com a fonte declarada.

Fonte	Indicador	Referência	Projeto	Leitura
STR	Ocupação estabilizada — padrão superior interior SP	62% – 68%	72,7% · Acima	Premissa levemente agressiva; sustentável apenas com a captura efetiva da demanda do Cacau Park.
STR	RevPAR — padrão superior cidades secundárias	R$ 200 – R$ 260	R$ 588 · Acima	Reflete ADR e ocupação combinados acima da média do peer set; exige diferenciação real de produto.
HVS	Custo por chave — padrão superior novo (Brasil)	R$ 380 mil – R$ 480 mil	R$ 589.447 · Acima	Desvio central da tese: o custo por chave está acima do teto da faixa de referência para o segmento.
Horwath HTL	Margem EBITDA — full-service com base de eventos	22% – 30%	38,0% · Na média	Margem menor que a de um hotel sem base de convenções porque A&B e banquetes têm custo departamental de 62–68%; é o padrão do modelo de convenções.
CBRE	Cap rate de saída — hotelaria Brasil (secundária)	8,5% – 10,0%	9,0% · Na média	Premissa de saída defensável; sensibilidade de ±150 bps já testada no motor.
JLL Hotels	Yield on cost mínimo para desenvolvimento	Cap de saída + 150–200 bps	17,4% · Abaixo	Spread de desenvolvimento de 841 bps contra os 150–200 bps exigidos.
PwC Hospitality	Reserva FF&E sobre receita total	3% – 4%	3,0% · Na média	Reserva adequada; não há subestimação de capex de reposição no NOI.
EY Real Estate	LTC em project finance hoteleiro	40% – 55%	24% · Abaixo	Alavancagem restringida pelo covenant de DSCR; a maior participação de capital próprio reduz a TIR do equity.
Deloitte Hotels	TIR alavancada exigida — desenvolvimento greenfield	16% – 20%	17,2% · Abaixo	Retorno muito aquém do requerido para risco de desenvolvimento em mercado emergente.
CBRE	DSCR mínimo exigido por credor sênior	1,30x – 1,40x	1,97x · Abaixo	Após a recalibragem de margens de A&B, o DSCR mínimo cai abaixo do covenant de 1,30x — exige carência maior, LTC menor ou reserva de serviço da dívida.
Horwath HTL	Participação de receita não-hospedagem	25% – 35%	26,9% · Na média	Mix diversificado por eventos, A&B e áreas complementares — ponto forte do programa.
JLL Hotels	Valor por chave na saída — transações padrão superior	R$ 450 mil – R$ 700 mil	R$ 1,4 mi · Acima	Valor de saída no topo da faixa transacionada; premissa que o comitê deve testar contra comparáveis reais.