Investment Opportunities
Mapa de upside e criação de receita
Oportunidades organizadas por natureza, cada uma ancorada em um número do modelo — não em intenção qualitativa.
Drivers positivos
Abertura do Cacau Park (dez/2027)
3 milhões de visitantes/ano projetados a 1,2 km, com abertura 12 meses antes da inauguração do hotel — o ramp-up encontra demanda já formada.
Sustenta a ocupação estabilizada de 72,7% contra break-even de 51,2%.
Upside
Cenário otimista já modelado
Combinação de ADR e ocupação superiores com CAPEX controlado eleva materialmente o retorno sem mudar a estrutura de capital.
TIR do projeto de 15,1% e NOI de R$ 21,6 mi no cenário Otimista.
Receitas adicionais
Monetização de eventos e rooftop para público externo
871 m² de eventos, rooftop e SPA operam com público não-hóspede; a comercialização proativa do calendário (205 dias/ano vs. 175) eleva o TRevPAR sem CAPEX incremental relevante.
Receitas não-hospedagem hoje respondem por 36,8% da receita total no ano estabilizado.
Ancillary revenue
Estacionamento, lojas e coworking
80 vagas, lojas e coworking podem ser explorados por terceiros com aluguel mínimo garantido mais percentual sobre faturamento.
Converte área ociosa em receita fixa e reduz a volatilidade do GOP.
Redução de CAPEX
Revisão de escopo de subsolo, fachada e área de eventos
Value engineering sobre os itens de maior custo unitário, mantendo o padrão midscale e o programa comercial.
Cada 10% de CAPEX equivale a ~160 bps de TIR; −20% recoloca o yield on cost acima de 14,3%.
Permuta do terreno por participação
Aporte do terreno como equity do proprietário retira o desembolso do caixa da SPE e reduz a necessidade de funding.
Reduz o equity requerido de R$ 99,3 mi e melhora diretamente a TIR do equity.
Aumento de ADR
Reposicionamento para upper-midscale em datas de pico
Mix de tarifas dinâmico em finais de semana de eventos do Jockey e do parque, com pacotes de valor agregado.
ADR +10% move a TIR mais do que ocupação +10% — sensibilidade confirmada nos heatmaps do motor.
A&B
Terceirização do restaurante e do rooftop
Operação por chef/grupo local sob contrato de aluguel + percentual, eliminando risco de margem e capex de reposição.
Neutraliza o stress de A&B −20%, hoje responsável por TIR de 0,0%.
Asset management
Refinanciamento na estabilização
Com NOI estabilizado e DSCR comprovado, refinanciar a 60% LTV devolve capital ao sponsor sem venda do ativo.
Rota de refinanciamento modelada devolve R$ 80,4 mi no ano 5.
Reposicionamento
Bandeira internacional e distribuição global
Contrato com operadora de marca eleva RevPAR index, reduz custo de aquisição de hóspede e comprime o cap rate de saída.
Compressão de 50 bps no cap rate de saída eleva o valor de saída em ~5%.