Premissas
Revisão das premissas operacionais
Revisão técnica exclusiva de ocupação e diária média. As curvas são premissas de comitê; todo o restante — receitas, USALI, GOP, EBITDA, NOI, fluxo, valuation e retornos — é consequência recalculada pelo motor. O CAPEX Oficial de R$ 136.8 mi permanece travado.
Curva de ocupação — justificativa ano a ano
Ramp-up de cinco anos para um greenfield com centro de convenções, contra os três anos da curva anterior.
Abertura sem base instalada de clientes: praça reconhece o ativo ao longo dos doze primeiros meses, contas corporativas entram em teste e a agenda de eventos opera com lead time curto. Patamar consistente com aberturas greenfield padrão superior upper no interior paulista.
Consolidação da bandeira internacional na praça, primeiros contratos corporativos anuais fechados, entrada nos canais de distribuição da bandeira e início da recorrência de hóspedes de negócios.
Maturação do centro de convenções: a agenda passa a ser vendida com antecedência de dois a três trimestres, criando base de room nights de grupo e compressão em datas de evento.
Abertura e primeira temporada do Cacau Park adicionando demanda de lazer em finais de semana — justamente o vale de ocupação de um hotel de perfil corporativo — e ampliando a base de fins de semana e feriados.
Maturação do polo gerador, penetração plena do programa de fidelidade internacional, mix equilibrado entre corporativo, grupos e lazer e estratégia comercial em regime. Patamar estabilizado.
Estabilização mantida: sem crescimento adicional de ocupação na premissa base. Qualquer ganho posterior é tratado como cenário, não como caso base.
Curva de ADR — ganho real separado da correção monetária
Inflação parametrizada do modelo (IPCA de 4,5% a.a.) nunca é somada ao ganho real: as duas componentes são publicadas em colunas distintas.
| Ano | Ocupação | Maturação | Rev. mgmt | Brand | Cacau Park | Ganho real | Inflação | ADR real (Ano 1) | ADR nominal |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ano 1 | 53,2% | — | — | — | — | — | — | R$ 611 | R$ 611 |
| Ano 2 | 57,2% | 0,80% | 0,70% | 0,30% | 0,20% | 2,01% | 4,5% | R$ 623 | R$ 651 |
| Ano 3 | 61,2% | 1,50% | 1,20% | 1,00% | 0,80% | 4,58% | 4,5% | R$ 652 | R$ 712 |
| Ano 4 | 66,0% | 1,20% | 1,20% | 0,80% | 0,80% | 4,06% | 4,5% | R$ 678 | R$ 774 |
| Ano 5 | 72,7% | — | — | — | — | — | 4,5% | R$ 678 | R$ 809 |
| Ano 6 | 72,7% | — | — | — | — | — | 4,5% | R$ 678 | R$ 845 |
| Ano 7 | 72,7% | — | — | — | — | — | 4,5% | R$ 678 | R$ 883 |
| Ano 8 | 72,7% | — | — | — | — | — | 4,5% | R$ 678 | R$ 923 |
| Ano 9 | 72,7% | — | — | — | — | — | 4,5% | R$ 678 | R$ 965 |
| Ano 10 | 72,7% | — | — | — | — | — | 4,5% | R$ 678 | R$ 1.008 |
Maturação operacional
Redução progressiva do desconto de introdução, aprendizado de precificação por segmento e ocupação das datas de maior demanda. Concentrada nos Anos 2 e 3 e nula a partir do Ano 5.
Revenue management e mix
Gestão ativa de canais e restrições de estadia, deslocamento de OTA para canais diretos e da bandeira, e elevação da participação corporativa e de grupos no mix de diárias.
Brand premium bandeira internacional
Reputação consolidada, notas de avaliação em regime, programa de fidelidade internacional e contratos corporativos que sustentam tarifa acima da concorrência independente da praça.
Demanda induzida — Cacau Park
Compressão de mercado nos períodos de pico do polo gerador. Tratada como ganho real modesto e decrescente, encerrando-se no Ano 5, para não capitalizar um equipamento ainda não operante.
A curva é acelerada na maturação (Anos 2 e 3), desacelera no Ano 4, estabiliza no Ano 5 e, do Ano 6 em diante, cresce apenas por ganho real residual acrescido da inflação parametrizada — sem crescimento uniforme em nenhum trecho.
Benchmark de tarifa
Comparação obrigatória antes da definição do ADR: marca, segmento business, convention hotels, concorrência de Sorocaba e hotéis próximos a polos geradores.
| Grupo comparável | ADR benchmark | Fonte | Confiança |
|---|---|---|---|
| Hotéis de bandeira internacional no Brasil — unidades de padrão superior | R$ 560 – R$ 680 | Redes hoteleiras internacionais / relatórios de marca | Alta |
| Hotelaria corporativa de padrão superior — interior de SP | R$ 540 – R$ 660 | STR / HotelInvest — amostra interior SP | Alta |
| Convention hotels com centro de eventos próprio | R$ 600 – R$ 760 | HVS / JLL Hotels — hotéis com convention center | Moderada |
| Concorrência direta de Sorocaba (praça atual) | R$ 330 – R$ 450 | Pesquisa de campo — tarifário público e OTAs | Alta |
| Hotéis próximos a polos geradores (parques e centros de convenções) | R$ 590 – R$ 780 | Benchmark de compressão — HVS | Moderada |
| Novos empreendimentos greenfield de padrão semelhante | R$ 570 – R$ 700 | JLL — aberturas 2022-2025 no interior de SP | Moderada |
A diária de abertura de R$ 611 — equivalente à referência internacional de US$ 120 — ancora o ativo como produto de padrão superior com diferencial de experiências, acima da praça atual de Sorocaba e alinhada aos hotéis com centro de convenções próprio. O salto de consolidação dos Anos 3 e 4 é ganho real moderado, sem degrau abrupto, e a partir do Ano 5 a tarifa evolui apenas por correção monetária. O ADR estabilizado a preços de Ano 1 fica em R$ 677, dentro da faixa dos comparáveis de referência superior.
ADR de R$ 820 não adotado como premissa fixa. Diárias acima de R$ 800 a preços de Ano 1 exigiriam ganho real acumulado incompatível com a maturação de uma praça em formação. Não adotado como premissa.
Nível de confiança global da curva: Alta para abertura, Moderada para o salto de consolidação.
Ponte de valor — impacto isolado de cada alavanca
Cada barra é uma execução completa do motor sobre a curva anterior, na ordem apresentada. A soma reconcilia exatamente com o caso publicado, sem sobreposição.
Caso base publicado
Ocupação 52,0% → 70,7% e ADR de abertura R$ 396
Ocupação — nova curva de ramp-up
Ramp de 5 anos: 53,2% → 57,2% → 61,2% → 66,0% → 72,7%
Reexpressão a preços de Ano 1
Retirada da correção monetária para isolar o ganho real (IPCA 4,5%)
ADR — reancoragem da diária de abertura
ADR de Ano 1 de R$ 396 para R$ 611, referência internacional de US$ 120
ADR — maturação operacional
Curva de aprendizado comercial e ocupação de datas de alta demanda
ADR — revenue management e mix
Gestão de canais, restrições de estadia e mix corporativo/grupos
ADR — brand premium de bandeira internacional
Reputação consolidada, programa de fidelidade internacional e participação de contas corporativas
ADR — demanda induzida pelo Cacau Park
Compressão de mercado na abertura e maturação do polo gerador
Eventos & MICE — nova curva de maturação
Attendee-days maturando em 5 anos (62% → 100% da capacidade)
Correção monetária (IPCA 4,5% a.a.)
Reaplicação da inflação parametrizada — sem criação de valor real
Correção monetária — não é criação de valor real| Alavanca | Δ EBITDA estab. | Δ NOI estab. | Δ Valor de saída | Δ TIR |
|---|---|---|---|---|
| Ocupação — nova curva de ramp-up | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | +0 bps |
| Reexpressão a preços de Ano 1 | (R$ 4.2 mi) | (R$ 3.8 mi) | (R$ 108.3 mi) | −363 bps |
| ADR — reancoragem da diária de abertura | (R$ 3.1 mi) | (R$ 2.9 mi) | (R$ 33.8 mi) | −172 bps |
| ADR — maturação operacional | R$ 988 mil | R$ 948 mil | R$ 10.9 mi | +58 bps |
| ADR — revenue management e mix | R$ 905 mil | R$ 868 mil | R$ 10.0 mi | +51 bps |
| ADR — brand premium de bandeira internacional | R$ 630 mil | R$ 604 mil | R$ 6.9 mi | +34 bps |
| ADR — demanda induzida pelo Cacau Park | R$ 551 mil | R$ 528 mil | R$ 6.1 mi | +29 bps |
| Eventos & MICE — nova curva de maturação | (R$ 180 mil) | (R$ 155 mil) | (R$ 1.7 mi) | −9 bps |
| Correção monetária (IPCA 4,5% a.a.) | R$ 4.1 mi | R$ 3.8 mi | R$ 107.5 mi | +363 bps |
| Total — caso base publicado → caso revisado | (R$ 215 mil) | (R$ 185 mil) | (R$ 2.5 mi) | −9 bps |
Δ EBITDA e Δ NOI são medidos no ano estabilizado (Ano 5); alavancas que atuam apenas durante o ramp — como a curva de maturação de eventos — aparecem com delta nulo no ano estabilizado e efeito visível apenas na TIR. A reexpressão a preços de Ano 1 aparece como barra negativa por retirar a inflação embutida na curva anterior; a correção monetária é devolvida na última barra. Essa ordem impede que a inflação seja apresentada como ganho operacional — a criação de valor real da revisão é a soma das barras de ocupação, ADR e eventos.
Impacto consolidado no modelo
Indicadores recalculados integralmente a partir das novas curvas, sem alteração de CAPEX, estrutura de capital, WACC ou cap rate de saída.
| Indicador | Antes | Depois |
|---|---|---|
| EBITDA estabilizado | R$ 26.1 mi | R$ 25.9 mi |
| NOI estabilizado | R$ 24.0 mi | R$ 23.8 mi |
| Valor de saída (cap rate) | R$ 334.4 mi | R$ 331.9 mi |
| TIR do projeto | 15,51% | 15,42% |
| VPL do projeto | R$ 22.7 mi | R$ 21.7 mi |
| MOIC | 4,45x | 4,42x |
| DSCR mínimo | 1,98x | 1,97x |
| Yield on cost estabilizado | 17,54% | 17,41% |
Nenhuma premissa foi calibrada para atingir TIR-alvo: a ocupação é a curva determinada pelo comitê e o ADR decorre do benchmark de tarifa. O spread contra o WACC de 13,15% permanece negativo em +227 bps, e o VPL do caso base segue negativo — resultado publicado sem ajuste.