Economic assumptions
Premissas do modelo
Fonte única de taxas. Nenhum outro módulo digita taxa própria — todos consomem estes valores. O WACC é derivado por CAPM com beta realavancado, risco país e size premium. A ocupação estabilizada publicada aqui (72,7%) é a mesma consumida pela DRE e pelo cenário oficial.
Premissas registradas
19
Validadas
14
5 fatos · 5 derivadas
Pendentes de evidência
5
3 hipóteses · 6 benchmarks
Cobertura de badge
100%
Nenhuma premissa circula sem tipo, fonte e evidência
Registro de premissas — valor, fonte, tipo e status
Cada input carrega classificação de proveniência. Hipótese pendente não pode ser lida como fato.
Operação
| Premissa | Valor | Classificação | Fonte | Evidência exigida |
|---|---|---|---|---|
| Ocupação estabilizada | 72,7% | hipótesependente | Premissa de comitê calibrada por comparáveis padrão superior/convention de interior paulista. | Requer estudo de demanda primário (STR/HVS) com penetração de mercado, fair share e pipeline competitivo de Sorocaba. |
| Duração do ramp-up | 5 anos (60 meses) | derivadovalidado | Derivado da curva de receita do motor: primeiro ano em que o crescimento se reduz à inflação parametrizada. | Recalculado a cada run; nenhum rótulo fixo de meses é publicado. |
| ADR de abertura | R$ 611 | benchmarkvalidado | Benchmark de tarifa de bandeira internacional e concorrência direta de Sorocaba (revisão operacional v5.0). | Comparação publicada na aba Premissas Operacionais, com set competitivo declarado. |
| ADR estabilizado (nominal) | R$ 809 | derivadovalidado | Mix de tipologias × ganho real declarado × inflação parametrizada — decomposição publicada. | Ganho real e correção monetária publicados em colunas separadas; sem soma implícita. |
| Receita de eventos (ano estabilizado) | R$ 6.188.293 | hipótesependente | Programa de eventos dimensionado sobre 871 m² de salão divisível (600 pax) e foyer de apoio. | Requer validação comercial: pipeline MICE, contratos-âncora e curva de dias de evento por trimestre. |
| Margem GOP estabilizada | 45,2% | benchmarkvalidado | USALI — banda de mercado para padrão superior com A&B e eventos relevantes. | Dentro da banda de invariantes do motor; conferida em cada cenário. |
| Quadro de pessoal (FTE) | Dimensionamento bottom-up por departamento | fatovalidado | Workforce planning por departamento, turno e sazonalidade (engine/workforce.py). | Organograma e FTE/chave publicados na aba Pessoas. |
Macro
| Premissa | Valor | Classificação | Fonte | Evidência exigida |
|---|---|---|---|---|
| Inflação de receitas (IPCA) | 4,50% | benchmarkvalidado | Cenário macro de referência (Focus/BCB) parametrizado na aba de Premissas Econômicas. | Fonte única de taxas; nenhum módulo digita inflação própria. |
Custo de capital
| Premissa | Valor | Classificação | Fonte | Evidência exigida |
|---|---|---|---|---|
| WACC | 13,15% | derivadovalidado | CAPM com beta realavancado, risco-país e size premium, ponderado pela estrutura de capital do motor. | Componentes publicados individualmente na aba de Premissas. |
| Custo do equity (Ke) | 14,93% | derivadovalidado | CAPM — risk free + beta × prêmio de mercado + risco-país + size premium. | Hurdle explícito da TIR do equity na aba de Retorno. |
Dívida
| Premissa | Valor | Classificação | Fonte | Evidência exigida |
|---|---|---|---|---|
| Custo da dívida (Kd) | 11,82% | hipótesependente | CDI projetado + spread de project finance hoteleiro. | Requer term sheet assinado com banco sênior confirmando spread, carência e covenants. |
| LTC contratado | 24,0% | derivadovalidado | Dimensionamento automático da dívida até o covenant de DSCR do motor. | LTC = principal ÷ TPC, conferido na matriz de amarrações. |
| Covenant de DSCR | 1,30x | benchmarkpendente | Padrão de mercado para project finance hoteleiro sênior. | Confirmação no term sheet: nível, base de cálculo e período de teste. |
Saída
| Premissa | Valor | Classificação | Fonte | Evidência exigida |
|---|---|---|---|---|
| Cap rate de saída | 9,00% | benchmarkpendente | Cap rate de hotelaria brasileira em mercado secundário — leitura CBRE / HVS / JLL para ativos padrão superior fora de capital. | Requer citação formal do relatório de mercado vigente na data do comitê (CBRE Cap Rate Survey ou HVS Brasil). |
| Custos de venda | 2,00% | benchmarkvalidado | Prática de mercado para transação de ativo único (brokerage, jurídico e tributos de transferência). | Aplicado uma única vez, na ponte do valor terminal. |
CAPEX
| Premissa | Valor | Classificação | Fonte | Evidência exigida |
|---|---|---|---|---|
| CAPEX por chave (TPC) | R$ 589.447 | fatovalidado | Orçamento bottom-up do CAPEX Oficial (programa por ambiente, RLB/CBRE) mais IDC, capital de giro e taxas. | Memória de cálculo integral no CAPEX Book, com benchmark por m² por uso. |
| CAPEX Oficial | R$ 128.178.861 | fatovalidado | Orçamento aprovado e congelado — 4.0. | Componente do TPC; nenhum módulo publica total alternativo. |
Ativo
| Premissa | Valor | Classificação | Fonte | Evidência exigida |
|---|---|---|---|---|
| Área construída (GFA) | 17.249,63 m² | fatovalidado | Levantamento arquitetônico oficial do empreendimento. | Base de todas as taxas unitárias por m² do CAPEX. |
| Unidades habitacionais | 232 | fatovalidado | Projeto arquitetônico — quadro de áreas. | Base de CAPEX/chave, RevPAR e FTE/chave. |
Índices de preços
| IPCA | 4,50% |
| IGP-M | 5,00% |
| Inflação de receitas | 4,50% |
| Inflação de despesas | 4,80% |
| Inflação salarial | 5,50% |
| Inflação de CAPEX | 5,00% |
Juros e referência
| CDI | 10,00% |
| SELIC | 10,25% |
| SOFR | 3,80% |
| US CPI | 2,20% |
Custo de capital
| Risk free | 6,20% |
| Prêmio de mercado | 5,50% |
| Beta desalavancado | 0,750 |
| Beta alavancado | 0,915 |
| Risco país | 2,20% |
| Size premium | 1,50% |
| Custo do equity (CAPM) | 14,93% |
| Custo da dívida | 11,82% |
| Custo da dívida after-tax | 7,80% |
| WACC (calculado) | 13,15% |
Saída e perpetuidade
| Cap rate de saída | 9,00% |
| Going-in cap rate | 9,50% |
| Crescimento na perpetuidade | 3,50% |
| Custos de venda | 2,00% |
Dívida
| Spread sobre o índice | 7,00% |
| Spread sobre o CDI | 3,50% |
| Taxa pré-fixada alternativa | 13,50% |
| LTC alvo | 25,00% |
Saída, múltiplos e câmbio
| Múltiplo EV/EBITDA de saída | 10,00x |
| Múltiplo NOI de saída | 11,00x |
| Câmbio spot (R$/US$) | 5,40 |
| Deriva cambial (PPP) | 2,25% |
Ativo e drivers operacionais
| Área do terreno | 6.899,85 m² |
| Área construída | 17.249,63 m² |
| Unidades habitacionais | 232 |
| Vagas de estacionamento | 115 |
| Ocupação estabilizada | 72,7% |
| Regime tributário | Lucro Real |
| Covenant de DSCR | 1,30x |
| Curva de ramp-up | 73% → 79% → 84% → 91% → 100% |
| Ramp-up de ADR | 76% → 81% → 88% → 96% → 100% |
Mix de unidades
ADR base por tipologia, antes de ramp-up e inflação.
| Tipologia | UHs | Área | ADR base |
|---|---|---|---|
| Premium | 104 | 29,6 m² | R$ 465 |
| Standard | 120 | 23,0 m² | R$ 378 |
| Familiar/PCD | 8 | 39,7 m² | R$ 580 |
Sazonalidade mensal
Fator aplicado sobre a ocupação média anual.
Jan
0,88
Fev
0,92
Mar
1,03
Abr
1,05
Mai
1,04
Jun
0,96
Jul
0,92
Ago
1,02
Set
1,08
Out
1,10
Nov
1,06
Dez
0,94