Hotel Midscale — Alameda Jockey Club, Sorocaba/SP

Oportunidade de desenvolvimento greenfield de um hotel midscale de 232 chaves em terreno de 6.899,85 m² na Alameda Jockey Club, Sorocaba/SP, com 17.249,63 m² construídos e 80 vagas. Implantação de 36 meses a partir de 2026, com abertura alinhada ao início de operação do Cacau Park.

O investimento total é de R$ 128.2 mi, financiado por R$ 32.0 mi de dívida sênior (LTC de 25%) e R$ 99.3 mi de equity. O ativo estabilizado gera NOI de R$ 15.8 mi com margem EBITDA de 29,6%.

Conclusão: a operação é sólida, mas o custo de implantação de R$ 552 mil por chave comprime o yield on cost a 12,3% contra cap rate de saída de 9,0%. O projeto entrega TIR de equity de 11,3% contra Ke de 14,9% — não é aprovável sem reestruturação do preço de entrada. Investment Score de 5.5/10 (condicionado a reestruturação).

• Âncora de demanda contratada pelo território: Cacau Park (3 mi de visitantes/ano) a 1,2 km, Jockey Club a 1,2 km, UFV Itu a 1,0 km e acesso à Castelo Branco a 950 m.
• Receita diversificada: receitas não-hospedagem representam 36,8% do faturamento estabilizado — eventos (871 m², 600 pax), A&B, rooftop, SPA, coworking, lojas e estacionamento.
• Margem operacional dentro do padrão USALI: EBITDA de 29,6% e break-even de ocupação em 51,2% contra ocupação estabilizada de 72,7%.
• Estrutura de capital conservadora: LTC de 25%, DSCR mínimo de 1,36x e LLCR de 2,07x.
• Modelo auditado: 19/20 testes de integridade aprovados, com balanço, DFC e fontes/aplicações fechando com desvio zero.

Sorocaba é um dos principais polos industriais e universitários do interior paulista, com demanda corporativa recorrente de segunda a quinta e demanda de lazer e eventos nos finais de semana. O eixo Sorocaba–Itu conecta-se a São Paulo pela Castelo Branco, com acesso a 950 m do terreno.

A abertura do Cacau Park em dez/2027 introduz um gerador de demanda de escala nacional em raio de 1,2 km, com projeção de 3 milhões de visitantes/ano. O Jockey Club adiciona calendário de eventos sociais e corporativos.

Frente ao peer set de referência (STR, HVS, Horwath), o projeto se posiciona 4 vezes acima, 4 vezes na média e 4 vezes abaixo dos indicadores comparados — com destaque negativo para custo por chave e yield on cost.

Mix de unidades: 104 Premium (19.3 m², ADR base R$ 465) · 120 Standard (18.9 m², ADR base R$ 378) · 8 Familiar/PCD (32.1 m², ADR base R$ 580). Regime tributário: Lucro Real.

Fontes: Dívida (project finance) R$ 32.0 mi · Equity do sponsor R$ 99.3 mi. Aplicações: CAPEX do empreendimento R$ 128.2 mi · Taxas de estruturação da dívida R$ 481 mil · Caixa mínimo de abertura R$ 2.7 mi.

• Execução — alta probabilidade, impacto crítico

  CAPEX +15% derruba a TIR para 9,6%; +25% para 0,0%.

  Mitigação: Contrato EPC a preço máximo garantido (GMP), contingência de 5% travada e engenheiro do proprietário com poder de veto sobre change orders.

• Taxa de juros — alta probabilidade, impacto crítico

  Custo da dívida +2 p.p.: TIR de 0,0%. Cap rate de saída +150 bps: TIR de 0,0%.

  Mitigação: Preferência por dívida indexada ao IPCA com hedge parcial, trava de taxa na assinatura e refinanciamento na estabilização.

• Operadora — alta probabilidade, impacto alto

  Sem marca, o cap rate de saída exigido pelo comprador institucional sobe — cada 50 bps de cap rate movem o valor de saída em ~5%.

  Mitigação: Processo competitivo com três operadoras, base fee reduzida, incentive fee sobre GOP e performance test com direito de rescisão.

• Mercado — média probabilidade, impacto alto

  Ocupação −10% leva a TIR do projeto de 11,3% para 9,2%.

  Mitigação: Contratos corporativos pré-abertura com indústrias e universidades do eixo; calendário de eventos ancorado no Jockey e no Cacau Park.

• Construção — média probabilidade, impacto alto

  Atraso de 12 meses reduz a TIR para 0,0%; 24 meses, para 0,0%.

  Mitigação: Multas por atraso no EPC, seguro performance bond e sequenciamento que permita abertura parcial por torre/pavimento.

• Value engineering de CAPEX (−20%) +320 bps

  R$ 128,2 mi · R$ 552.495/chave → R$ 102,5 mi · R$ 441.996/chave · Pré-obra · 3–5 meses

• ADR +10% via revenue management e mix de eventos +210 bps

  ADR estabilizado de R$ 609 → ADR de R$ 670 · Operação · contínuo a partir do ano 1

• Permuta do terreno por equity +140 bps

  Terreno adquirido a caixa dentro do CAPEX → Terreno aportado como participação na SPE · Estruturação · 4–8 meses

• Funding subsidiado / linha de turismo +110 bps

  Dívida a 11,8% (IPCA + 7,0%) → Linha de desenvolvimento com spread 250–350 bps menor · Estruturação · 6–12 meses

Executadas integralmente, as 8 alavancas do plano de criação de valor somam 1000 bps sobre a TIR do projeto, recolocando o retorno acima do WACC de 13,1%.

Os quatro métodos convergem para valor de equity negativo ao WACC de 13,1%. O NAV do ativo é de R$ 131.2 mi e o valor por chave na saída, R$ 953 mil. A melhor rota de saída modelada é refinanciamento (cash-out), com TIR de 12,0%.

Aprovar condicionado à reestruturação do custo de implantação. O ativo é operacionalmente saudável e a tese de demanda é defensável, mas o preço de entrada elimina o spread de desenvolvimento. Condições precedentes à nova submissão:

1. CAPEX revisado com EPC a preço máximo garantido (meta: −15% a −20%).
2. Terreno estruturado como permuta/aporte, fora do caixa da SPE.
3. Dívida com custo abaixo do yield on cost de 12,3%.
4. Contrato de gestão assinado com operadora de marca, incentive fee sobre GOP.
5. Data room completo nas frentes jurídica, licenciamento e contratos.

O motor de insights registra 3 pontos críticos e 3 pontos de atenção alta, todos rastreáveis aos números deste memorando.