Investment Intelligence Platform
Alameda Jockey Club — Sorocaba/SP
232 unidades habitacionais, 17.249,63 m² construídos, 36 meses de implantação e 10 anos de operação projetada. Todos os números desta plataforma vêm do motor financeiro em Python — cenário Base.
Categoria: padrão superior — intervalo upper-midscale a upscale. Operação sob bandeira internacional (rede hoteleira global — a definir / em contratação), agregando distribuição global e programa de fidelidade internacional, somada ao centro de convenções integrado para 600 pessoas (871 m²) no mesmo endereço.
Receita, EBITDA e NOI
Curva operacional em moeda corrente. Ramp-up derivado da própria curva de receita: 5 anos (60 meses) até Y6, primeiro ano em que a receita cresce apenas pela inflação parametrizada (4,5%). A ocupação atinge o patamar de 72,7% já em Y5; entre Y5 e Y6 a receita ainda avança por mix e maturação de A&B e eventos.
Leitura do spread
Yield on cost contra o cap de saída e contra o custo de capital.
72% das distribuições ao acionista vêm do evento de saída (Y10, 13º ano desde o início da obra): 3,16x do MOIC de 4,42x depende da venda, contra 1,25x gerados por caixa operacional. O retorno é, portanto, dependente de liquidez de saída e do cap rate praticado no ano 13.
Fluxo de caixa do projeto
Fluxo desalavancado, com valor terminal no último período.
CAPEX por classe
Distribuição do investimento total.
Resumo financeiro por período
Extrato direto do motor — sem recálculo na camada visual.
| C1 | C2 | C3 | Y1 | Y2 | Y3 | Y4 | Y5 | Y6 | Y7 | Y8 | Y9 | Y10 | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Receita total | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 38.133.630 | R$ 43.906.974 | R$ 51.117.722 | R$ 59.502.503 | R$ 68.097.110 | R$ 71.161.480 | R$ 74.363.747 | R$ 77.896.753 | R$ 81.207.071 | R$ 84.861.389 |
| EBITDA | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 14.259.292 | R$ 15.563.050 | R$ 18.028.034 | R$ 22.040.119 | R$ 25.854.276 | R$ 26.883.090 | R$ 27.951.263 | R$ 29.136.494 | R$ 30.211.380 | R$ 31.406.283 |
| NOI | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 13.115.283 | R$ 14.245.841 | R$ 16.494.502 | R$ 20.255.044 | R$ 23.811.362 | R$ 24.748.245 | R$ 25.720.351 | R$ 26.799.592 | R$ 27.775.168 | R$ 28.860.442 |
| CAPEX | R$ 29.458.354 | R$ 45.838.942 | R$ 52.881.565 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 0 |
| Fluxo do projeto | (R$ 30.396.255) | (R$ 47.476.150) | (R$ 58.879.341) | R$ 10.433.031 | R$ 11.891.143 | R$ 13.302.559 | R$ 15.674.393 | R$ 18.030.497 | R$ 18.819.604 | R$ 19.459.355 | R$ 20.165.702 | R$ 20.815.750 | R$ 346.783.143 |
Leitura executiva do run
Texto gerado por template a partir dos valores do motor — regenerado a cada execução.
- Cenário oficial BASE: TIR do projeto de 15,42% contra WACC de 13,15% (+227 bps) e TIR do equity de 17,23% contra Ke de 14,93% (+230 bps).
- Margem EBITDA de 38,0% no ano estabilizado (Y6), NOI de R$ 23,8 mi e DSCR mínimo de 1,97x contra covenant de 1,30x.
- TPC de R$ 136,8 mi (R$ 589 mil por chave, banda institucional R$ 450 mil–R$ 620 mil), LTC de 24,0% e equity do sponsor de R$ 98,5 mi.
- Ambos os hurdles são cumpridos no cenário oficial.