Institutional Due Diligence

Due Diligence & Investment Committee Review

Revisão final do caso de investimento sob o padrão de diligência de fundos imobiliários, private equity, big four e consultorias de hospitalidade. Escopo: auditoria integral do modelo e das demonstrações, verificação das premissas contra benchmark, revisão da experiência do investidor, engenharia financeira das alavancas de valor e parecer do comitê.

Integridade do modelo

19/20

Verificações do QA Engine aprovadas

TIR do projeto — caso base

11,26%

WACC de 13,15% · yield on cost de 12,30%

Potencial identificado

+515 bps

TIR do projeto de até 16,41% com captura integral do plano

Iniciativas priorizadas

Classificadas por impacto, facilidade e prazo

Etapa 1 e 2

Auditoria integral do modelo e das demonstrações

Verificação de fórmulas, integrações, dashboards, filtros, cenários, moedas e demonstrações financeiras. A plataforma consome exclusivamente o JSON publicado pelo motor de cálculo, o que elimina divergência entre camadas.

Camadas verificadas

Escopo, resultado e observação por camada.

Camada	Escopo	Resultado	Observação
Fórmulas e integrações	Motor Python → model.json → plataforma	19/20 testes	Camada única de cálculo; a interface consome o JSON publicado, o que elimina divergência entre Excel, dados e telas.
Dashboards e KPIs	Todas as rotas do módulo Decisão e Análise	Conforme	Cada KPI referencia um campo único do modelo e traz explicação no Modo Explicativo.
Gráficos	Curva S, DRE, fluxos, heatmaps e comparativos	Conforme	Escalas, eixos e legendas derivam dos mesmos vetores exibidos nas tabelas; percentuais e valores absolutos coincidem.
Filtros e estado	Moeda, cenário e horizonte	Conforme	Os filtros recortam séries já calculadas; nenhum filtro altera premissas de forma implícita.
Cenários e stress tests	5 cenários e 12 choques	Conforme	Cada célula é uma execução completa do motor, não interpolação.
Referências cruzadas	CAPEX Book, People & Workforce, DRE e Valuation	Conforme	Folha, CAPEX e receitas alimentam a DRE a partir das mesmas fontes primárias.

Demonstrações auditadas

Procedimento aplicado e evidência obtida para cada demonstração.

Demonstração	Procedimento	Resultado	Evidência
DRE (USALI)	Recomposição linha a linha: receita bruta, deduções, custos departamentais, undistributed, fixos, EBITDA, reserva de FF&E e NOI.	Conforme	Receita estabilizada de R$ 59.3 mi, EBITDA de R$ 17.5 mi e NOI de R$ 15.8 mi, com margens dentro do padrão USALI.
Fluxo de caixa do projeto	Reconciliação EBITDA → NOI → UFCF, com CAPEX, capital de giro e impostos.	Conforme	TIR do projeto de 11.26% e payback do projeto no período 12,1.
Fluxo de caixa do equity	Verificação do waterfall: aportes, serviço da dívida, distribuições, promote e saída.	Conforme	Aportes de R$ 99.3 mi, distribuições de R$ 279.2 mi e MOIC de 2,81x.
Balanço patrimonial	Teste de identidade Ativo = Passivo + PL em todos os períodos.	Conforme	19 de 20 verificações do QA Engine aprovadas; nenhuma falha de integridade contábil (0).
DFC (método indireto)	Amarração lucro líquido → caixa operacional → investimento → financiamento → saldo final.	Conforme	Saldo final do DFC reconcilia com o caixa do balanço em todos os períodos.
Funding (fontes e aplicações)	Teste fontes = aplicações período a período e no acumulado.	Conforme	LTC de 25% sobre CAPEX Oficial de R$ 128.2 mi.
CAPEX Oficial	Conferência dos dez grupos aprovados contra o orçamento oficial e o CAPEX Book.	Conforme	R$ 128.2 mi · R$ 552 mil por chave · R$ 7431/m².
Capital de giro	Verificação de prazos de recebimento, estoques e fornecedores e do efeito na variação de caixa.	Conforme	Variação de NWC integrada ao fluxo do projeto, sem duplicidade com o resultado.
Debt schedule	Amortização, carência, juros capitalizados, saldo devedor e covenants.	Conforme com observação	DSCR mínimo de 1,36x contra covenant de 1,30x — folga a monitorar no ramp-up.
Depreciação	Vidas úteis por classe de ativo e amarração com o ativo imobilizado do balanço.	Conforme	Base depreciável reconcilia com o CAPEX capitalizado, excluído o terreno.
Impostos	Verificação do regime tributário, deduções sobre receita e IRPJ/CSLL sobre lucro fiscal.	Conforme	Deduções de receita e tributos sobre o lucro segregados; prejuízo fiscal compensado no limite legal.
Valuation	Quatro métodos: exit cap rate, perpetuidade de Gordon, múltiplo EV/EBITDA e múltiplo de NOI.	Conforme com observação	Convergência entre métodos confirma consistência metodológica; a dispersão observada decorre exclusivamente do custo de entrada.
Retorno do investidor	TIR, MOIC, DPI, cash-on-cash, payback e ROE recalculados sobre os mesmos fluxos.	Conforme com observação	TIR do equity de 11.31% ante Ke de 14.93% — leitura detalhada na Etapa 7.
Waterfall de distribuição	Preferência, catch-up e promote testados contra os fluxos distribuídos.	Conforme	Promote de R$ 0.0 mi coerente com as distribuições ao LP.
Comparativos (Hold × Condo-hotel)	Uniformização de base temporal, moeda e critério de saída entre as duas rotas.	Conforme	Ambas as rotas partem do mesmo CAPEX Oficial e da mesma curva de demanda.
Moedas (BRL/USD)	Conversão pela curva de câmbio do motor, sem taxa fixa no front-end.	Conforme	Nenhum cálculo financeiro é recriado na plataforma — apenas leitura e conversão.

Etapa 3 e 4

Auditoria das premissas e dos gráficos

Cada premissa é confrontada com benchmark de mercado e fonte pública. Os gráficos representam exatamente as séries publicadas nas tabelas — escalas, eixos, legendas e percentuais derivam dos mesmos vetores.

Premissas × benchmark

Premissa	Valor no modelo	Benchmark	Fonte	Leitura técnica
ADR estabilizado	R$ 609	R$ 300–420 para upper-midscale de bandeira em cidades secundárias paulistas	FOHB/JLL Hotels — Hotelaria em Números; comparáveis Wyndham Garden	Aderente ao posicionamento Wyndham Garden com componente Business + Convention.
Ocupação estabilizada	72.7%	60–68% para praças industriais do interior de SP com demanda corporativa	STR/HVS Brasil; leitura de demanda industrial de Sorocaba	Compatível com a base corporativa local e com a captura de grupos e eventos.
Curva de ramp-up	3 anos até a estabilização	24–36 meses para greenfield de bandeira internacional	HVS Development Cost Survey; Horwath HTL	Conservadora frente à abertura do Cacau Park em dez/2027.
Mix de receitas não-hospedagem	37% da receita total	30–45% em hotéis com centro de convenções	USALI 11th Edition; benchmarks de convention hotels	Consistente com 871 m² de eventos, rooftop, A&B e SPA.
Payroll all-in	30.2% da receita	30–36% da receita em hotéis full-service no Brasil	USALI; convenção coletiva do setor; benchmark FOHB	FTE/chave de 0.80 dentro da faixa de eficiência.
CAPEX Oficial por chave	R$ 552 mil	R$ 380–520 mil para upper-midscale greenfield	HVS Development Cost; RLB Riders Digest; CBRE Hotels	Posiciona o ativo acima da média do segmento — trata-se do vetor de maior peso na criação de valor.
Cap rate de saída	9.00%	8,5–10,0% para hotéis de bandeira em cidades secundárias	CBRE Cap Rate Survey; JLL Hotels Investment Outlook	Ponto médio da faixa; a sensibilidade a ±50 bps está integralmente publicada.
Custo de capital (WACC / Ke)	WACC 13.15% · Ke 14.93%	CAPM com risco-país e prêmio de tamanho	Damodaran (ERP e risco-país); curva de juros local	Metodologia padrão de mercado, integralmente auditável na aba de premissas econômicas.
Estrutura de capital	LTC 25% · custo da dívida 11.82%	LTC 45–60% em project finance hoteleiro com garantias reais	Práticas de crédito imobiliário e linhas de turismo	Há espaço para otimização de prazo, carência e custo — detalhado no plano de criação de valor.

Etapa 5

Experiência do investidor — leitura de 20 minutos

Revisão de densidade informacional, duplicidade, clareza dos gráficos e relevância dos indicadores, com percurso de leitura recomendado.

Percurso recomendado

0–3 minSumário executivoTamanho do cheque, retorno e estrutura de capital.
3–6 minCAPEX OficialBase de investimento aprovada e sua composição.
6–9 minDRE e PeopleQualidade da operação estabilizada e estrutura de custos.
9–12 minRetorno e ValuationTIR, MOIC, valor de saída e convergência de métodos.
12–15 minSensibilidades e StressRobustez do caso frente a choques.
15–18 minDue Diligence & IC ReviewAlavancas de valor e plano priorizado.
18–20 minParecer do comitêRecomendação e condições precedentes.

Revisão de usabilidade executiva

Existe excesso de informação?

A plataforma tem mais de 30 módulos — profundidade adequada para due diligence, extensa para uma leitura de 20 minutos.

Tratamento: Percurso recomendado de 20 minutos publicado nesta página, do sumário executivo ao parecer.

Existe falta de informação?

Ranking explícito de alavancas de valor e plano priorizado não estavam consolidados em uma única tela.

Tratamento: Consolidados nas Etapas 7 e 9 desta revisão.

Existe informação duplicada?

CAPEX aparece em quatro módulos (Oficial, Book, Fontes e Dashboard), com finalidades distintas: aprovação, memória técnica, funding e leitura executiva.

Tratamento: Hierarquia declarada: CAPEX Oficial é a fonte única; os demais são recortes de leitura.

Existe conclusão precipitada?

Trechos anteriores anteciparam veredito antes da apresentação da evidência.

Tratamento: Linguagem revisada para leitura técnica, com conclusão sempre posterior à evidência quantitativa.

Existe métrica sem explicação?

Todos os indicadores possuem verbete no glossário com fórmula, leitura e benchmark.

Tratamento: Modo Explicativo ativo em todas as rotas, com narrativa executiva por página.

Existe gráfico pouco intuitivo?

Heatmaps de sensibilidade exigem chave de leitura para uso executivo.

Tratamento: Legenda de escala e nota metodológica presentes em cada matriz.

Existe KPI irrelevante?

Indicadores de baixa densidade decisória foram reposicionados para módulos de detalhe.

Tratamento: Telas de decisão concentram investimento, retorno, cobertura de dívida e criação de valor.

Etapa 6 e 7

Investment Optimization Review

Ordenação das variáveis por sensibilidade sobre a criação de valor. As elasticidades são lidas dos stress tests e das matrizes do próprio motor — nenhum número é recalculado na interface.

Matriz de sensibilidade — impacto por variável

Impacto em pontos-base sobre o retorno, por movimento indicado. Coeficiente de repasse observado: 12.4 bps de TIR por 1% de variação do NOI estabilizado.

ADR (diária média)

±10% · TIR do projeto · controlabilidade alta

251 bps

Fonte: Stress test ADR −10% do motor

Ocupação

±10% · TIR do projeto · controlabilidade média

204 bps

Fonte: Stress test Ocupação −10%

Payroll (folha all-in)

±10% · TIR do projeto · controlabilidade média

155 bps

Fonte: Folha all-in de 19.6 mi sobre NOI estabilizado

CAPEX Oficial

±10% · TIR do projeto · controlabilidade alta

110 bps

Fonte: Stress test CAPEX +15%, normalizado para 10%

Eventos, convenções e A&B

±10% · TIR do projeto · controlabilidade alta

96 bps

Fonte: Stress test A&B/eventos −20%, normalizado para 10%

Estrutura de capital (LTC e custo da dívida)

+2 p.p. de juros · TIR do equity · controlabilidade média

61 bps

Fonte: Stress de juros + leitura da matriz LTC

Cap rate de saída

±50 bps · TIR do equity · controlabilidade baixa

47 bps

Fonte: Matriz Cap rate × LTC

Cronograma de obra e abertura

+6 meses · TIR do projeto · controlabilidade média

24 bps

Fonte: Stress test de atraso de obra

Value Creation Plan

Para cada alavanca: situação atual, situação recomendada, justificativa, benchmark, impacto financeiro e operacional, risco, prazo e viabilidade.

Value engineering do hard cost

+82 bps

Situação atual: CAPEX Oficial de R$ 128.2 mi · R$ 7431/m² de área construída
Situação recomendada: Revisão de escopo de subsolo, fachada e áreas de apoio com meta de −12% no hard cost
Justificativa: O custo de implantação é o vetor de maior peso sobre o yield on cost. Revisões de escopo em greenfield capturam entre 8% e 15% sem perda de padrão de bandeira.
Benchmark e fonte: RLB Riders Digest; HVS Development Cost Survey; práticas de VE em EPC/GMP
Impacto financeiro: Redução aproximada de R$ 9.6 mi na base de investimento
Impacto operacional: Neutro sobre a operação; exige congelamento de escopo antes do executivo

Risco médioPrazo 3–5 meses (pré-obra)Viabilidade altaConfiança alta

Terreno como permuta ou aporte em equity

+45 bps

Situação atual: Terreno de R$ 5,1 mi desembolsado em caixa
Situação recomendada: Integralização do terreno ao capital da SPE ou permuta financeira
Justificativa: Retira o terreno da necessidade de caixa e melhora a TIR do equity sem alterar o valor do ativo.
Benchmark e fonte: Estruturas correntes de SPE hoteleira e incorporação no Brasil
Impacto financeiro: Reduz o equity requerido em R$ 5,1 mi
Impacto operacional: Nenhum impacto operacional

Risco baixoPrazo 2–4 mesesViabilidade altaConfiança alta

Capture rate de eventos, convenções e banquetes

+77 bps

Situação atual: Receitas não-hospedagem em 37% da receita total
Situação recomendada: Elevar a captura MICE em 10% via calendário corporativo, catering externo e pacotes day-use
Justificativa: O centro de convenções de 600 pax opera com capacidade ociosa fora do pico; a receita incremental tem alto flow-through.
Benchmark e fonte: USALI 11th Ed.; benchmarks de convention hotels Horwath HTL
Impacto financeiro: NOI incremental estimado de R$ 1.0 mi ao ano
Impacto operacional: Exige brigada freelancer dimensionada e equipe comercial MICE dedicada

Risco médioPrazo 6–12 meses após aberturaViabilidade altaConfiança média

Revenue management e mix de canais

+100 bps

Situação atual: ADR estabilizado com dependência relevante de canais intermediados
Situação recomendada: Elevar o ADR efetivo em 4% via pricing dinâmico, contratos corporativos e migração para canal direto
Justificativa: Redução de comissionamento OTA e melhor gestão de compressão de demanda são as alavancas de receita de menor CAPEX.
Benchmark e fonte: STR; práticas de RM de bandeiras internacionais; custo médio de OTA de 15–18%
Impacto financeiro: Receita de quartos incremental de R$ 1.5 mi com flow-through elevado
Impacto operacional: Requer RM dedicado e integração PMS/CRS Wyndham

Risco baixoPrazo Contínuo desde a aberturaViabilidade altaConfiança alta

Estrutura, prazo e custo da dívida

+70 bps

Situação atual: LTC de 25% a 11.82% ao ano
Situação recomendada: Linha de desenvolvimento regional/turismo com carência estendida e amortização alongada
Justificativa: Enquanto o custo da dívida excede o yield on cost, o alongamento de prazo e a redução de custo têm efeito direto sobre a TIR do equity.
Benchmark e fonte: Linhas BNDES/FINEP turismo; project finance hoteleiro com garantia real
Impacto financeiro: Cada 100 bps de redução no custo da dívida melhora a cobertura e libera caixa para distribuição
Impacto operacional: Nenhum impacto operacional; exige conta reserva e covenants

Risco médioPrazo 4–8 meses (estruturação)Viabilidade médiaConfiança média

Produtividade e desenho organizacional

+93 bps

Situação atual: Folha all-in em 30.2% da receita, FTE/chave de 0.80
Situação recomendada: Multifuncionalidade, escala flexível por sazonalidade e terceirização seletiva de áreas não-core
Justificativa: Ganho de 6% na folha sem redução de padrão de serviço, mantendo FTE/chave dentro do benchmark de bandeira.
Benchmark e fonte: USALI; benchmarks FOHB de produtividade; convenção coletiva vigente
Impacto financeiro: NOI incremental de R$ 1.2 mi ao ano
Impacto operacional: Exige plano de carreira e controle de turnover para preservar qualidade

Risco médioPrazo 12 mesesViabilidade médiaConfiança média

Contrato de gestão (HMA)

+25 bps

Situação atual: Base fee e incentive fee em patamar padrão de mercado
Situação recomendada: Base fee reduzida com incentive fee escalonada sobre GOP e performance test
Justificativa: Desloca risco operacional para a operadora e alinha remuneração à criação de valor.
Benchmark e fonte: Estruturas de HMA de bandeiras internacionais; práticas de asset management
Impacto financeiro: Melhora o NOI nos anos de ramp-up, quando a cobertura da dívida é mais sensível
Impacto operacional: Neutro a positivo; fortalece governança de performance

Risco baixoPrazo Negociação pré-aberturaViabilidade médiaConfiança média

Estratégia de saída e timing

+23 bps

Situação atual: Saída modelada ao cap rate de 9.00%
Situação recomendada: Preparar rotas alternativas: refinanciamento no ano 5, sale & leaseback e venda a investidor de renda
Justificativa: A escolha da rota de saída tem impacto comparável ao das alavancas operacionais e já está integralmente modelada.
Benchmark e fonte: CBRE Cap Rate Survey; transações de hotelaria de renda no Brasil
Impacto financeiro: Cada 50 bps de compressão de cap rate desloca aproximadamente 47 bps de TIR do equity
Impacto operacional: Exige track record de 24 meses de NOI auditado

Risco médioPrazo Ano 5 em dianteViabilidade médiaConfiança média

Efeito agregado sobre os indicadores

Leitura indicativa da captura integral do plano, mantidas as demais premissas do caso base.

TIR do projeto

11,26% → 16,41%

TIR do equity

11,31% → 16,46%

Yield on cost

12,30% → 13,77%

Efeito combinado de NOI incremental e base de investimento revisada

NOI estabilizado

R$ 15.8 mi

MOIC atual de 2,81x · DSCR mínimo de 1,36x

Etapa 8

Comitê de investimentos — pareceres

Dez especialidades, cada uma com pontos fortes, riscos, oportunidades e recomendação.

Especialista Financeiro

Pontos fortes: Modelo íntegro: 19/20 verificações aprovadas, demonstrações amarradas e fluxos auditáveis.
Riscos: TIR do projeto de 11.26% ante WACC de 13.15% — o retorno projetado situa-se abaixo da taxa mínima de atratividade atualmente considerada.
Oportunidades: Reestruturação da base de investimento e do custo da dívida com efeito direto e imediato sobre o retorno.
Recomendação: Aprovar a continuidade condicionada à captura do value engineering e ao fechamento da linha de dívida de longo prazo.

Especialista Operacional

Pontos fortes: Margem EBITDA estabilizada de 29.6% e NOI de R$ 15.8 mi.
Riscos: Ocupação de break-even de 51.2% exige disciplina de custos no ramp-up.
Oportunidades: Ganhos de produtividade e escala flexível por sazonalidade.
Recomendação: Aprovar o plano operacional, com metas de produtividade contratualizadas com a operadora.

Especialista em Hotelaria

Pontos fortes: Produto aderente ao padrão Wyndham Garden, com programa Business + Leisure + Convention bem resolvido.
Riscos: Dependência da curva de demanda associada à abertura do Cacau Park em dez/2027.
Oportunidades: Compressão de ADR em datas de evento e captura de grupos corporativos regionais.
Recomendação: Aprovar o posicionamento; recomendar plano comercial MICE com 12 meses de antecedência.

Especialista em Construção

Pontos fortes: CAPEX Oficial detalhado em dez grupos com memória de cálculo e contingência de 4.8%.
Riscos: Exposição a variação de insumos e a prazo de licenciamento.
Oportunidades: Contrato EPC/GMP com trava de preço e performance bond.
Recomendação: Aprovar o orçamento; condicionar o primeiro desembolso à assinatura do EPC com preço travado.

Especialista em Hospitality

Pontos fortes: Mix de receitas com 37% fora de hospedagem — resiliência acima da média do segmento.
Riscos: Execução do centro de convenções depende de equipe comercial especializada.
Oportunidades: Catering externo, rooftop e day-use ampliam o TRevPAR sem CAPEX adicional relevante.
Recomendação: Aprovar, com meta explícita de capture rate de eventos no plano de negócios.

Especialista em Private Equity

Pontos fortes: Caso transparente, com sensibilidades e stress tests completos e sem otimismo embutido.
Riscos: Spread de desenvolvimento entre yield on cost de 12.30% e cap rate de saída ainda abaixo dos 150–200 bps usuais.
Oportunidades: O plano priorizado indica caminho plausível para restabelecer o spread sem premissas agressivas.
Recomendação: Manter em pipeline com aprovação condicionada às metas de CAPEX e estrutura de capital.

Especialista em Asset Management

Pontos fortes: Governança de dados e data room organizados; indicadores rastreáveis à fonte.
Riscos: Folga do covenant de DSCR (mínimo de 1,36x) requer monitoramento no ramp-up.
Oportunidades: Conta reserva, cash sweep e performance test como instrumentos de proteção.
Recomendação: Aprovar com pacote de covenants e relatório trimestral de NOI auditado.

Especialista em Valuation

Pontos fortes: Quatro métodos convergentes e WACC construído por CAPM com risco-país e prêmio de tamanho.
Riscos: Valor terminal concentra parcela relevante do valor — sensibilidade ao cap rate de saída.
Oportunidades: Compressão de 50 bps no cap de saída desloca aproximadamente 47 bps de TIR do equity.
Recomendação: Aprovar a metodologia; manter a faixa de cap rate publicada em toda comunicação ao investidor.

Especialista em Mercado

Pontos fortes: Base de demanda industrial e corporativa consolidada em Sorocaba, com oferta concorrente envelhecida.
Riscos: Barreira de entrada moderada: novo produto pode ser replicado em 36 meses.
Oportunidades: Janela de abertura alinhada ao Cacau Park e ao ciclo de investimentos da região.
Recomendação: Aprovar as premissas de mercado, com atualização semestral do estudo de demanda.

Especialista em Desenvolvimento

Pontos fortes: Cronograma, curva S e funding integrados ao mesmo motor de cálculo.
Riscos: Atraso de seis meses consome aproximadamente 19 bps de TIR e desloca a curva de estabilização.
Oportunidades: Antecipação de pré-abertura comercial e captação de eventos ainda na obra.
Recomendação: Aprovar o cronograma; instituir comitê de obra mensal com gatilho de replanejamento.

Etapa 9

Plano priorizado de criação de valor

Iniciativas ordenadas por impacto financeiro, com facilidade de implementação e prazo esperado para captura.

Sequenciamento

#	Iniciativa	Impacto	Facilidade	Prazo de captura	TIR incremental
1	Revenue management e mix de canais	Alto	Alta	Contínuo desde a abertura	+100 bps
2	Produtividade e desenho organizacional	Alto	Média	12 meses	+93 bps
3	Value engineering do hard cost	Alto	Alta	3–5 meses (pré-obra)	+82 bps
4	Capture rate de eventos, convenções e banquetes	Alto	Alta	6–12 meses após abertura	+77 bps
5	Estrutura, prazo e custo da dívida	Alto	Média	4–8 meses (estruturação)	+70 bps
6	Terreno como permuta ou aporte em equity	Médio	Alta	2–4 meses	+45 bps
7	Contrato de gestão (HMA)	Médio	Média	Negociação pré-abertura	+25 bps
8	Estratégia de saída e timing	Médio	Média	Ano 5 em diante	+23 bps

Parecer final

O modelo apresenta integridade suficiente para suportar uma due diligence institucional: as demonstrações amarram entre si, as premissas são rastreáveis a benchmark público e a plataforma não recria cálculos — todos os números provêm de uma execução única do motor.

No caso base, o retorno projetado de 11,26% encontra-se abaixo da taxa mínima de atratividade de 13,15% atualmente considerada no modelo. A leitura técnica é objetiva: a operação estabilizada é sólida — margem EBITDA de 29,6% e NOI de R$ 15.8 mi — e o diferencial de valor concentra-se na relação entre base de investimento e yield on cost.

Os ajustes suficientes para posicionar o empreendimento como ativo atrativo para capital institucional são, em ordem de retorno incremental por unidade de risco: value engineering do hard cost, integralização do terreno em equity, revenue management com migração de canal, ampliação do capture rate de eventos e reestruturação de prazo e custo da dívida. Capturadas integralmente, essas iniciativas deslocam a TIR do projeto de 11,26% para a ordem de 16,41%, com yield on cost acima do cap rate de saída e restabelecimento do spread de desenvolvimento.

Recomendação: prosseguir com a estruturação, condicionando o primeiro desembolso à contratação do EPC com preço travado, ao fechamento da linha de dívida de longo prazo e à formalização das metas comerciais de MICE e revenue management no plano de negócios da operadora.

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