Sensibilidade
Matrizes de sensibilidade
Cada célula é uma execução completa do motor financeiro, não uma interpolação. Verde indica melhor resultado dentro da própria matriz.
ADR × Ocupação
Métrica: TIR do projeto. Eixo horizontal: Ocupação estabilizada (%). Eixo vertical: ADR (índice, base 100).
| ADR (índice, base 100) \ Ocupação estabilizada (%) | R$ 63 | R$ 66 | R$ 69 | R$ 73 | R$ 76 | R$ 79 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| R$ 85 | 5,6% | 6,6% | 7,6% | 8,7% | 9,6% | 10,3% |
| R$ 93 | 7,1% | 8,1% | 9,0% | 10,0% | 10,9% | 11,6% |
| R$ 100 | 8,5% | 9,4% | 10,3% | 11,3% | 12,1% | 12,8% |
| R$ 108 | 9,7% | 10,6% | 11,4% | 12,4% | 13,2% | 13,9% |
| R$ 115 | 10,9% | 11,7% | 12,5% | 13,5% | 14,3% | 15,0% |
CAPEX Oficial × ADR
Métrica: TIR do projeto. Eixo horizontal: CAPEX (índice, base 100 = CAPEX Oficial). Eixo vertical: ADR (índice, base 100).
| ADR (índice, base 100) \ CAPEX (índice, base 100 = CAPEX Oficial) | R$ 90 | R$ 95 | R$ 100 | R$ 105 | R$ 110 |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 85 | 9,9% | 9,2% | 8,7% | 8,1% | 7,6% |
| R$ 93 | 11,3% | 10,6% | 10,0% | 9,4% | 8,9% |
| R$ 100 | 12,5% | 11,9% | 11,3% | 10,7% | 10,1% |
| R$ 108 | 13,7% | 13,0% | 12,4% | 11,8% | 11,3% |
| R$ 115 | 14,8% | 14,1% | 13,5% | 12,9% | 12,3% |
Cap rate de saída × LTC
Métrica: TIR do equity. Eixo horizontal: Cap rate de saída. Eixo vertical: LTC.
| LTC \ Cap rate de saída | R$ 8 | R$ 9 | R$ 9 | R$ 10 | R$ 11 |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 20 | 12,7% | 11,7% | 11,3% | 10,8% | 10,1% |
| R$ 25 | 12,8% | 11,8% | 11,3% | 10,9% | 10,1% |
| R$ 30 | 12,9% | 11,8% | 11,3% | 10,9% | 10,1% |
| R$ 35 | 13,0% | 11,9% | 11,4% | 10,9% | 10,1% |
| R$ 40 | 13,2% | 12,0% | 11,5% | 11,0% | 10,1% |
Valor de saída — Cap rate × Ocupação
Métrica: Valor de saída (R$). Eixo horizontal: Cap rate de saída. Eixo vertical: Ocupação estabilizada (%).
| Ocupação estabilizada (%) \ Cap rate de saída | R$ 8 | R$ 9 | R$ 9 | R$ 10 | R$ 11 |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 63 | R$ 206.6 mi | R$ 182.3 mi | R$ 172.2 mi | R$ 163.1 mi | R$ 147.6 mi |
| R$ 66 | R$ 224.8 mi | R$ 198.3 mi | R$ 187.3 mi | R$ 177.5 mi | R$ 160.6 mi |
| R$ 69 | R$ 243.0 mi | R$ 214.4 mi | R$ 202.5 mi | R$ 191.8 mi | R$ 173.5 mi |
| R$ 73 | R$ 265.4 mi | R$ 234.2 mi | R$ 221.2 mi | R$ 209.5 mi | R$ 189.6 mi |
| R$ 76 | R$ 285.4 mi | R$ 251.8 mi | R$ 237.8 mi | R$ 225.3 mi | R$ 203.8 mi |
| R$ 79 | R$ 303.5 mi | R$ 267.8 mi | R$ 253.0 mi | R$ 239.6 mi | R$ 216.8 mi |
Leitura
- A TIR do projeto só supera o WACC de 13,1% em combinações de ADR e ocupação claramente acima do benchmark midscale da região — o modelo não é resgatado por premissas operacionais realistas.
- A alavancagem (LTC) não melhora o retorno enquanto o yield on cost (12,3%) permanecer abaixo do custo da dívida (11,8%).
- O cap rate de saída é a variável de maior alavancagem sobre o valor terminal — cada 50 bps deslocam materialmente o equity de saída.