Investment Committee

Síntese de decisão

Investimento total

R$ 128.2 mi

Equity requerido

R$ 99.3 mi

Dívida

R$ 32.0 mi

LTC 25%

TIR do projeto

11,3%

TIR do equity

11,3%

Ke 14,9%

MOIC

2,81x

DSCR mínimo

1,36x

Yield on cost

12,3%

WACC

13,1%

Cap rate de saída

9,0%

Gap de criação de valor

330 bps

Spread TIR − WACC

-1.9 pp

Principais riscos

  • Yield on cost de 12,3% contra cap rate de saída de 9,0% — spread de desenvolvimento de 330 bps, abaixo dos 150–200 bps exigidos por PE imobiliário.
  • Custo por chave de R$ 552 mil, acima da faixa de referência do segmento — é a variável de maior sensibilidade sobre o retorno.
  • Alavancagem negativa: custo da dívida de 11,8% supera o yield on cost, de modo que dívida adicional reduz a TIR do equity.
  • Dependência da abertura do Cacau Park (dez/2027) para sustentar a curva de demanda projetada.
  • Ocupação de break-even de 51,2% — margem de segurança estreita sobre a ocupação estabilizada de 72,7%.

Alavancas de melhoria

  • Reduzir o CAPEX em 20–25% via revisão de escopo (subsolo, área de eventos e acabamento) — maior alavanca isolada sobre a TIR.
  • Aporte do terreno como permuta ou equity, retirando-o da base de caixa e elevando a TIR do equity.
  • Negociar contrato de gestão com base fee reduzido e incentive fee sobre GOP, deslocando risco para a operadora.
  • Buscar funding subsidiado (linhas de desenvolvimento regional / FINEP-BNDES turismo) para reduzir o custo da dívida abaixo do yield on cost.
  • Elevar a captura de receitas não-hospedagem (eventos, rooftop, A&B externo), hoje a parcela de maior elasticidade do TRevPAR.

Recomendação

Rota A — Hold institucional, condicionada à reestruturação do CAPEX. A operação é saudável (margem EBITDA de 29,6%, NOI estabilizado de R$ 15.8 mi, DSCR mínimo de 1,36x); o vetor determinante do retorno é o custo de entrada.

Não recomendar a Rota B. A margem de incorporação é de -57,2% e a fragmentação dominial elimina a saída institucional.

Condição de investibilidade: yield on cost estabilizado de no mínimo 10,5% — o que exige CAPEX próximo de R$ 150.1 mi, cerca de -17,1% abaixo do orçamento atual.