Investment Committee

Síntese de decisão

Investimento total

R$ 136.8 mi

Equity requerido

R$ 98.5 mi

Dívida

R$ 32.8 mi

LTC 24%

TIR do projeto

15,4%

TIR do equity

17,2%

Ke 14,9%

MOIC

4,42x

DSCR mínimo

1,97x

Yield on cost

17,4%

WACC

13,1%

Cap rate de saída

9,0%

Gap de criação de valor

841 bps

Spread TIR − WACC

2.3 pp

Principais riscos

  • Yield on cost de 17,4% contra cap rate de saída de 9,0% — spread de desenvolvimento de 841 bps, abaixo dos 150–200 bps exigidos por PE imobiliário.
  • Custo por chave de R$ 589 mil, acima da faixa de referência do segmento — é a variável de maior sensibilidade sobre o retorno.
  • Alavancagem negativa: custo da dívida de 11,8% supera o yield on cost, de modo que dívida adicional reduz a TIR do equity.
  • Dependência da abertura do Cacau Park (dez/2027) para sustentar a curva de demanda projetada.
  • Ocupação de break-even de 38,7% — margem de segurança estreita sobre a ocupação estabilizada de 72,7%.

Alavancas de melhoria

  • Reduzir o CAPEX em 20–25% via revisão de escopo (subsolo, área de eventos e acabamento) — maior alavanca isolada sobre a TIR.
  • Aporte do terreno como permuta ou equity, retirando-o da base de caixa e elevando a TIR do equity.
  • Negociar contrato de gestão com base fee reduzido e incentive fee sobre GOP, deslocando risco para a operadora.
  • Buscar funding subsidiado (linhas de desenvolvimento regional / FINEP-BNDES turismo) para reduzir o custo da dívida abaixo do yield on cost.
  • Elevar a captura de receitas não-hospedagem (eventos, rooftop, A&B externo), hoje a parcela de maior elasticidade do TRevPAR.

Recomendação

Rota A — Hold institucional, condicionada à reestruturação do CAPEX. A operação é saudável (margem EBITDA de 38,0%, NOI estabilizado de R$ 23.8 mi, DSCR mínimo de 1,97x); o vetor determinante do retorno é o custo de entrada.

Não recomendar a Rota B. A margem de incorporação é de -67,7% e a fragmentação dominial elimina a saída institucional.

Condição de investibilidade: yield on cost estabilizado de no mínimo 10,5% — o que exige CAPEX próximo de R$ 226.8 mi, cerca de -65,8% abaixo do orçamento atual.