Exit Strategy
Sete rotas de saída modeladas
Cada rota recombina os fluxos de equity do motor financeiro com premissas de saída explicitadas. Nenhum fluxo operacional é recalculado.
Escada do valor de saída
Três níveis distintos e não intercambiáveis. Toda menção a valor de saída na plataforma declara a qual destes níveis se refere.
Valor de saída bruto
R$ 331.9 mi
NOI de saída capitalizado ao cap rate de saída
Valor de saída líquido de custos de transação
R$ 325.3 mi
deduzidos 6,637,902 de custos de venda
Valor de saída líquido para o equity
R$ 311.6 mi
após quitação do saldo devedor na data de saída
Bruto R$ 331.9 mi − custos de transação R$ 6.6 mi = líquido de custos R$ 325.3 mi − saldo devedor na saída R$ 13.7 mi = líquido para o equity R$ 311.6 mi. É este último que entra no fluxo do investidor e na TIR do equity.
Comparativo de rotas
Ordenado por TIR do equity, com premissas de saída explicitadas em cada rota.
| Rota | Cap / múltiplo | Prazo | Valuation | Recursos ao equity | TIR | MOIC | Liquidez |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
Refinanciamento (cash-out) Refinanciamento do ativo estabilizado a 60% LTV, devolvendo capital ao sponsor sem venda e mantendo o controle e o upside de valorização. | 9,0% | Ano 5 | R$ 273.8 mi | R$ 134.3 mi | 19,7% | 3,85x | Alta |
Recapitalização (venda de 60% do equity) Entrada de um co-investidor institucional comprando 60% do equity no ativo estabilizado; sponsor permanece como asset manager com 40% e taxa de gestão. | 9,0% | Ano 5 | R$ 273.8 mi | R$ 145.0 mi | 19,3% | 3,51x | Média |
Venda para Private Equity imobiliário Comprador oportunístico/value-add, exige TIR de 18–20% na sua própria entrada, portanto precifica com desconto. | 10,0% | Ano 7 | R$ 266.2 mi | R$ 239.0 mi | 17,7% | 3,17x | Média |
Venda para REIT internacional Comprador dolarizado, exige escala e governança; cap rate mais comprimido, porém desconto por risco-país e risco cambial. | 8,5% | Ano 10 | R$ 351.4 mi | R$ 330.7 mi | 17,7% | 4,61x | Média |
Sale & Leaseback Venda do imóvel a um landlord de renda (FII de tijolo / fundo de crédito imobiliário) com contrato atípico de 15–20 anos e recompra do direito de operar. | 8,8% | Ano 5 | R$ 162.5 mi | R$ 132.0 mi | 17,7% | 3,06x | Média |
Venda para FII (renda urbana / hotelaria) Comprador de renda estabilizada, precifica por cap rate sobre NOI e exige histórico operacional de 2–3 anos. | 8,8% | Ano 10 | R$ 341.4 mi | R$ 320.9 mi | 17,5% | 4,51x | Alta |
Venda para operadora / hotel group Comprador estratégico com sinergia de marca e distribuição; aceita cap um pouco menor, porém negocia contrato de gestão embutido. | 9,0% | Ano 10 | R$ 331.9 mi | R$ 311.6 mi | 17,2% | 4,42x | Baixa |
Refinanciamento (cash-out)
Valuation
R$ 273.8 mi
TIR
19,7%
MOIC
3,85x
Prazo
Ano 5
Nova dívida a 60% LTV sobre o valor estabilizado, custo de 11,8% a.a. com escudo fiscal de 34%; saldo incremental liquidado na saída do ano 10.
Recapitalização (venda de 60% do equity)
Valuation
R$ 273.8 mi
TIR
19,3%
MOIC
3,51x
Prazo
Ano 5
Precificação no NAV (valor do ativo menos dívida) sem prêmio de controle; 40% remanescente segue capturando distribuições e a saída do ano 10.
Venda para Private Equity imobiliário
Valuation
R$ 266.2 mi
TIR
17,7%
MOIC
3,17x
Prazo
Ano 7
Saída antecipada no ano 7 reduz exposição ao ciclo, mas o cap rate exigido de 10,0% corta o valuation em relação à venda para renda.
Venda para REIT internacional
Valuation
R$ 351.4 mi
TIR
17,7%
MOIC
4,61x
Prazo
Ano 10
Sensível ao risco Brasil (2,2 p.p. no CAPM) e ao diferencial de juros; janela dependente do ciclo global de cap rates.
Sale & Leaseback
Valuation
R$ 162.5 mi
TIR
17,7%
MOIC
3,06x
Prazo
Ano 5
Aluguel dimensionado em 55% do EBITDA estabilizado (cobertura EBITDAR de 1,8x) e capitalizado a 8,75%; aluguel corrigido pelo IPCA e saída da OpCo a 6,0x EBITDA líquido de aluguel no ano 10.
Venda para FII (renda urbana / hotelaria)
Valuation
R$ 341.4 mi
TIR
17,5%
MOIC
4,51x
Prazo
Ano 10
Requer NOI estabilizado auditado e contrato de gestão com operadora de marca. Fee de distribuição e custos de oferta reduzem o líquido.
Venda para operadora / hotel group
Valuation
R$ 331.9 mi
TIR
17,2%
MOIC
4,42x
Prazo
Ano 10
Universo de compradores estreito no Brasil para ativos padrão superior fora de capitais; processo bilateral e prazo de fechamento longo.
Recomendação de saída
Nenhuma rota, isoladamente, neutraliza o efeito do preço de entrada: mesmo a melhor delas (refinanciamento (cash-out), TIR de 19,7%) permanece no limite do Ke de 14,9%. A decisão de saída deve ser mantida flexível entre os anos 5 e 10.
Recomenda-se estruturar o ativo desde já para a rota de renda (SPE limpa, NOI auditado, contrato de gestão com marca), porque é a que comprime mais o cap rate — e manter o refinanciamento no ano 5 como válvula de devolução de capital sem venda.