AI Investment Advisor
Diagnóstico automático do investimento
O motor de análise lê o modelo financeiro e aplica regras de investimento institucional. Cada conclusão cita o número que a sustenta — nenhuma leitura é genérica.
Folga estreita no covenant de DSCR
DSCR mínimo de 1,97x contra covenant de 1,30x — folga de 51%. DSCR médio de 3,96x e LLCR de 3,05x.
Recomendação: Constituir conta reserva de serviço da dívida de 6 meses e cash sweep antes de distribuição aos sócios.
Pior cenário de stress
"Ocupação −20%" leva a TIR do projeto de 15,4% para 11,7% e o DSCR mínimo para 1.42x.
Recomendação: Tratar como o caso de downside do comitê: exigir contingência de CAPEX travada e trava de preço no EPC antes do primeiro desembolso.
Margem de segurança operacional
Break-even de ocupação em 38,7% contra ocupação estabilizada de 72,7% — colchão de 34 p.p.
Recomendação: A operação suporta choques de demanda relevantes; o vetor determinante é o custo de implantação, e não a operação.
Custo por chave acima do peer set
R$ 589.447 por chave e R$ 7.928/m² contra faixa HVS de R$ 380–480 mil para padrão superior novo.
Recomendação: Value engineering focado nos itens de maior peso do CAPEX é a alavanca isolada de maior impacto sobre a TIR (~160 bps por 10% de redução).
Elasticidade maior em ADR do que em ocupação
ADR −10% produz TIR de 13,4%, enquanto ocupação −10% produz 13,6% — a tarifa é o driver dominante.
Recomendação: Priorizar revenue management, mix de eventos e diferenciação de produto em vez de política de volume/desconto.
Rota de saída com melhor retorno
Refinanciamento (cash-out) · TIR 19,7% contra 17,2% da rota-base de venda no ano 10.
Recomendação: Manter as sete rotas vivas e decidir a saída em função da janela de liquidez, não de uma data fixa.
Rota B (condo-hotel) não fecha na precificação atual
VGV de R$ 89,1 mi a R$ 384.052 por unidade resulta em margem de incorporação de -67,7% — abaixo do CAPEX total de R$ 136,8 mi.
Recomendação: A Rota B só é viável com preço por unidade materialmente superior ou com CAPEX reduzido; hoje não substitui a Rota A.
Valuation negativo em todos os métodos
EV por DCF + Exit Cap de R$ 21,7 mi, Gordon de R$ -758.571, EV/EBITDA de R$ 20,2 mi e NOI de R$ 21,0 mi — convergência entre métodos confirma que não é erro de método.
Recomendação: O gap não se resolve por escolha de metodologia: é preço de entrada. Renegociar terreno/CAPEX ou reprecificar a operação.
Plano de criação de valor consolidado
As 8 alavancas mapeadas somam 1000 bps de TIR do projeto se executadas integralmente.
Recomendação: Executar primeiro CAPEX, permuta do terreno e ADR — juntas respondem pela maior parte do ganho e não dependem de terceiros de longo prazo.