AI Investment Advisor
Diagnóstico automático do investimento
O motor de análise lê o modelo financeiro e aplica regras de investimento institucional. Cada conclusão cita o número que a sustenta — nenhuma leitura é genérica.
TIR do equity abaixo do custo de capital próprio
TIR do equity de 11,3% contra Ke de 14,9% (CAPM: rf 6,2% + β 0,92 × ERP 5,5% + país 2,2% + size 1,5%).
Recomendação: Diferencial de 362 bps a.a. frente ao Ke. A aprovação depende da reestruturação do custo de implantação ou da estrutura de capital.
Folga estreita no covenant de DSCR
DSCR mínimo de 1,36x contra covenant de 1,30x — folga de 5%. DSCR médio de 2,69x e LLCR de 2,07x.
Recomendação: Constituir conta reserva de serviço da dívida de 6 meses e cash sweep antes de distribuição aos sócios.
Pior cenário de stress
"Ocupação −20%" leva a TIR do projeto de 11,3% para 6,8% e o DSCR mínimo para 0.89x.
Recomendação: Tratar como o caso de downside do comitê: exigir contingência de CAPEX travada e trava de preço no EPC antes do primeiro desembolso.
Margem de segurança operacional
Break-even de ocupação em 51,2% contra ocupação estabilizada de 72,7% — colchão de 21 p.p.
Recomendação: A operação suporta choques de demanda relevantes; o vetor determinante é o custo de implantação, e não a operação.
Custo por chave acima do peer set
R$ 552.495 por chave e R$ 7.431/m² contra faixa HVS de R$ 380–480 mil para midscale novo.
Recomendação: Value engineering focado nos itens de maior peso do CAPEX é a alavanca isolada de maior impacto sobre a TIR (~160 bps por 10% de redução).
Elasticidade maior em ADR do que em ocupação
ADR −10% produz TIR de 8,7%, enquanto ocupação −10% produz 9,2% — a tarifa é o driver dominante.
Recomendação: Priorizar revenue management, mix de eventos e diferenciação de produto em vez de política de volume/desconto.
Rota de saída com melhor retorno
Refinanciamento (cash-out) · TIR 12,0% contra 11,3% da rota-base de venda no ano 10.
Recomendação: Manter as sete rotas vivas e decidir a saída em função da janela de liquidez, não de uma data fixa.
Rota B (condo-hotel) não fecha na precificação atual
VGV de R$ 89,1 mi a R$ 384.052 por unidade resulta em margem de incorporação de -57,2% — abaixo do CAPEX total de R$ 128,2 mi.
Recomendação: A Rota B só é viável com preço por unidade materialmente superior ou com CAPEX reduzido; hoje não substitui a Rota A.
Valuation negativo em todos os métodos
EV por DCF + Exit Cap de R$ -14,0 mi, Gordon de R$ -27,3 mi, EV/EBITDA de R$ -15,5 mi e NOI de R$ -16,2 mi — convergência entre métodos confirma que não é erro de método.
Recomendação: O gap não se resolve por escolha de metodologia: é preço de entrada. Renegociar terreno/CAPEX ou reprecificar a operação.
Plano de criação de valor consolidado
As 8 alavancas mapeadas somam 1000 bps de TIR do projeto se executadas integralmente.
Recomendação: Executar primeiro CAPEX, permuta do terreno e ADR — juntas respondem pela maior parte do ganho e não dependem de terceiros de longo prazo.
Pendências no QA do modelo
19 testes aprovados, 1 alertas e 0 falhas em 20. Veredito: APROVADO.
Recomendação: Revisar os itens sinalizados na página de QA antes da submissão ao comitê.